La ley no obliga a escribir el contrato de arriendo, pero casi todo lo que después se discute en un juicio depende de lo que se escribió. Esta guía explica qué regula la Ley 18.101, qué queda entregado al contrato y cómo redactar uno que sirva si el arriendo termina mal.
La Ley 18.101 rige el arrendamiento de bienes raíces urbanos y de las viviendas fuera del radio urbano de hasta una hectárea. Quedan fuera los predios de más de una hectárea con uso agrícola, ganadero o forestal, los inmuebles fiscales, las viviendas amobladas que se arriendan por temporada de hasta tres meses para descanso o turismo, los hoteles y residenciales, los estacionamientos y las viviendas que se arriendan con promesa de venta (leasing habitacional). Para todo lo demás, la ley es el piso: lo que ella fija no se puede pactar en contra.
Ese piso es más corto de lo que la gente cree. La ley regula cómo y con qué plazos se termina el contrato (artículos 3, 4 y 5), que el arrendatario paga renta y gastos comunes hasta que restituye (artículo 6), que sus derechos son irrenunciables (artículo 19), que el contrato con firmas ante notario abre la vía monitoria (artículo 20) y que los pagos en mora se reajustan por UF (artículo 21). No regula el monto de la renta, el reajuste, la garantía, el inventario, quién paga qué cuenta ni las prohibiciones de uso.
Todo eso lo pone el contrato, y por eso importa tanto. Un contrato genérico copiado de internet suele tener dos defectos opuestos: promete cosas que la ley no permite —«desalojo inmediato», renuncias a los plazos de desahucio— y calla las que sí podía definir, como la garantía o el estado del inmueble al entrar. El resultado es un documento que se cae en juicio en lo primero y no sirve de prueba en lo segundo.
Lo que un contrato de arriendo bien hecho define por escrito, y por qué.
Nombre, RUN y domicilio de arrendador y arrendatario, y la individualización completa del inmueble: dirección, rol de avalúo e inscripción en el Conservador. Si se firma ante notario, este debe exigir al arrendador los títulos que acreditan que puede arrendar (artículo 20).
Monto, día de pago, medio de pago con comprobante y forma de reajuste (por ejemplo, UF o IPC cada cierto tiempo). Sin cláusula de reajuste, la renta no sube sola; subirla requiere acuerdo de ambas partes.
Mes a mes, indefinido o a plazo fijo, y qué pasa al vencer: renovación automática o término. El tipo de plazo define la vía de desahucio y sus tiempos según los artículos 3 y 4 de la Ley 18.101.
Qué cubre, en qué plazo se devuelve, qué puede descontarse y cómo se acredita el estado del inmueble con un acta de entrega y fotografías al inicio y al final. Es la cláusula que más conflictos evita, porque la ley no dice nada de ella.
Quién paga gastos comunes, agua, luz, gas e internet, y a nombre de quién quedan las cuentas. En un juicio por rentas impagas se puede notificar a las empresas de servicios para que el deudor responda por esas cuentas.
Destino del inmueble (habitación, oficina, comercio), número de ocupantes y si se permite subarrendar. En viviendas con plazo fijo superior a un año, la facultad de subarrendar se entiende implícita salvo prohibición expresa (artículo 5).
Por defecto, el arrendador hace las reparaciones necesarias y el arrendatario las locativas (los deterioros del uso ordinario: artículos 1927 y 1940 del Código Civil). El contrato puede repartirlas de otra forma, pero tiene que decirlo.
Las firmas autorizadas ante notario abren la vía rápida de la Ley 21.461. Un inventario de lo que se entrega con la propiedad —muebles, artefactos, llaves, controles— cierra la discusión al final del contrato.
El artículo 19 de la Ley 18.101 declara irrenunciables los derechos que la ley confiere al arrendatario. Por eso no producen efecto las cláusulas que le hacen renunciar a los plazos de desahucio, las que autorizan al arrendador a «desalojar de inmediato», a entrar al inmueble o a cortar los servicios por atraso, ni las que fijan multas que en realidad reemplazan el juicio. Nada de eso resiste una audiencia.
Tampoco vale hacerse justicia por mano propia: cambiar la cerradura, retirar las cosas del arrendatario o cortar la luz expone a responsabilidad civil e incluso penal, y debilita el caso del propietario. La restitución de un inmueble se obtiene con una resolución judicial, que la Ley 21.461 volvió mucho más rápida.
La regla práctica: el contrato puede ser exigente en todo lo que la ley calla —garantía, reajuste, inventario, gastos, uso— y no puede ser más duro que la ley en lo que ella regula.
Los plazos son legales e irrenunciables para el arrendatario; el contrato puede darle más tiempo, nunca menos.
| Tipo de contrato | Cómo lo termina el arrendador | Plazo del arrendatario para restituir |
|---|---|---|
| Mes a mes o indefinido | Desahucio judicial o por notificación personal de un notario (artículo 3) | Dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, con tope de seis meses |
| Plazo fijo de hasta un año | Solo judicialmente, con demanda de restitución (artículo 4) | Dos meses desde que se le notifica la demanda |
| Plazo fijo superior a un año (vivienda) | Al vencimiento del plazo pactado | Puede subarrendar salvo prohibición; si se le prohíbe, puede poner término anticipado sin pagar la renta del período que falte (artículo 5) |
| Cualquier contrato con rentas impagas | Reconvenciones de pago del artículo 1977 del Código Civil y demanda; con contrato ante notario, procedimiento monitorio de la Ley 21.461 | Diez días para pagar tras el requerimiento; si no paga ni se opone, lanzamiento |
El Código Civil (artículo 1977) dispone que la mora de un período entero en el pago de la renta da derecho al arrendador, después de dos reconvenciones de pago entre las que medien al menos cuatro días, a hacer cesar el arriendo si el arrendatario no presta seguridad de que pagará dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días. La Ley 18.101 (artículo 10) precisa que la segunda de esas reconvenciones se practica en la audiencia de contestación de la demanda: no hace falta un trámite previo separado.
Desde 2022, con contrato escrito y firmas autorizadas ante notario, el arrendador puede usar el procedimiento monitorio de la Ley 21.461: el juez requiere de pago al arrendatario y le da diez días; si no paga, no comparece ni se opone, queda condenado y se ordena el lanzamiento. Además, el juez puede ordenar la restitución anticipada del inmueble cuando existe una presunción grave de daño, exigiendo si lo estima una caución al demandante. Todo esto lo explicamos en detalle en la guía de la Ley 21.461.
Sin contrato escrito el camino existe, pero es más lento: hay que acreditar el arriendo y la renta con los depósitos de al menos tres meses consecutivos o, a falta de ellos, con lo que el propio arrendatario declare. Esa es la diferencia concreta entre un contrato bien redactado y un acuerdo de palabra.
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No. La ley chilena no obliga a escribirlo y un arriendo de palabra es válido. Pero sin contrato escrito la renta se prueba con los depósitos o comprobantes de al menos tres meses consecutivos y, si no existen, con lo que declare el arrendatario; y no se puede usar el procedimiento monitorio rápido de la Ley 21.461, que exige un contrato con firmas autorizadas ante notario. Por escrito y ante notario es la forma que protege a las dos partes.
No es obligatorio, pero conviene: con las firmas autorizadas ante notario el contrato es antecedente suficiente para la demanda monitoria de cobro de rentas (artículo 20 de la Ley 18.101), y el notario debe exigir al arrendador los títulos que acreditan que puede arrendar el inmueble, lo que también protege al arrendatario.
Solo según el reajuste pactado en el contrato, por ejemplo por UF o IPC en los períodos acordados. Si el contrato no contempla reajuste, subir la renta requiere el acuerdo de ambas partes; el arrendador no puede imponerlo unilateralmente mientras el contrato esté vigente.
La Ley 18.101 no fija monto máximo, plazo de devolución ni qué puede descontarse: todo eso es contractual. Lo habitual en Chile es una renta como garantía, pero es una costumbre, no una regla legal. Lo único que la ley dispone es que los pagos y devoluciones en mora se reajusten según la variación de la UF (artículo 21). Por eso el contrato debe precisar qué cubre la garantía, el plazo de devolución y cómo se acredita el estado del inmueble.
Por defecto, según el Código Civil, el arrendador debe mantener la cosa en buen estado y hacer las reparaciones necesarias, salvo las locativas, que corresponden al arrendatario: los deterioros que produce el uso ordinario, como descalabros de paredes, cerraduras o vidrios rotos por su culpa (artículos 1927 y 1940). El contrato puede distribuirlas de otra manera, siempre que lo diga expresamente.
Depende del contrato y de quién lo termina. En un arriendo mes a mes o indefinido el arrendador desahucia con los plazos del artículo 3 y el arrendatario da el aviso que fije el contrato. En un plazo fijo, salir antes obliga en principio a pagar la renta hasta el término, salvo acuerdo, cláusula de salida anticipada o el caso del artículo 5 (vivienda por más de un año con prohibición de subarrendar).
El Código Civil exige dos reconvenciones de pago con al menos cuatro días entre ellas y permite terminar el arriendo si no se presta seguridad de pago dentro de un plazo no inferior a treinta días (artículo 1977); la segunda reconvención se practica en la audiencia del juicio (artículo 10 de la Ley 18.101). Con contrato ante notario, el procedimiento monitorio de la Ley 21.461 da diez días para pagar y, si no hay pago ni oposición, ordena el lanzamiento.
Las que hacen renunciar al arrendatario derechos que la Ley 18.101 le da, porque el artículo 19 los declara irrenunciables: renuncias a los plazos de desahucio, autorizaciones de «desalojo inmediato» o de corte de servicios, o permisos para que el arrendador entre al inmueble. Aunque estén firmadas, un tribunal no las aplica.
Todo lo que afirma esta guía se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
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