Vivir o invertir en un edificio o condominio significa quedar sujeto a un régimen legal propio. Esta guía explica qué obliga la Ley 21.442, qué puede y qué no puede exigir el reglamento de copropiedad, con qué quórums decide la asamblea y hasta dónde llega el cobro de los gastos comunes.
La copropiedad inmobiliaria es una forma especial de dominio: cada persona es dueña exclusiva de su unidad —departamento, casa, oficina, local, bodega o estacionamiento— y, al mismo tiempo, codueña de los bienes comunes: el terreno, las fachadas, las losas, los ascensores, las redes, las áreas verdes. Esa segunda mitad es la que genera casi todos los conflictos, porque obliga a decidir en conjunto y a pagar en conjunto.
Desde abril de 2022 rige la Ley 21.442, que reemplazó a la antigua Ley 19.537. Pero la transición no fue limpia, y conviene saberlo: la Ley 21.508 declaró, interpretando el artículo 100 de la nueva ley, que en las materias cuya aplicación requiera la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, las disposiciones de la Ley 19.537 conservan su eficacia hasta que esos textos se publiquen. Por eso hoy conviven ambos cuerpos legales según la materia de que se trate, y por eso circula tanta información contradictoria en internet.
La ley distingue además dos tipos de condominio: el Tipo A, donde el dominio exclusivo recae sobre unidades edificadas en un terreno común —el edificio de departamentos clásico—, y el Tipo B, de sitios urbanizados, donde cada quien es dueño de su sitio y quedan en dominio común las circulaciones y áreas verdes. Los predios rústicos divididos conforme al decreto ley 3.516 no pueden acogerse a este régimen.
El reglamento de copropiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces y obliga a todos: propietarios, arrendatarios y ocupantes.
Derechos y obligaciones de cada unidad, los derechos que le corresponden sobre los bienes comunes, las limitaciones de uso, los planos, las facultades del comité de administración y del administrador, la periodicidad de las asambleas ordinarias y el régimen administrativo del condominio.
El reglamento debe establecer qué conductas constituyen infracción y qué multas o sanciones se aplican. Sin esa definición previa por escrito, no hay multa que cobrar: no se puede sancionar por una conducta que el reglamento no describió.
El reglamento no puede prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía dentro de las unidades, ni a los propietarios ni a los arrendatarios u ocupantes. Sí puede restringir su uso de los bienes comunes, y siguen rigiendo las normas de tenencia responsable.
El reglamento puede regular el uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros similares. Es la vía por la que un condominio ordena —o restringe— el arriendo por días.
El reglamento debe precisar qué bienes comunes quedan asignados en uso y goce exclusivo a determinadas unidades: terrazas, jardines, estacionamientos de visita. Constituir esos derechos exige el quórum más alto de la ley.
Al estar inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, cualquiera puede pedir copia al Conservador de Bienes Raíces. Antes de comprar en un edificio, pídelo junto con el certificado de gastos comunes.
El órgano principal de decisión. Sesiona de forma ordinaria al menos una vez al año, y en esa sesión la administración debe rendir cuenta documentada: balance de ingresos y egresos, respaldo de cada gasto, copias informadas por el banco de todas las cuentas y sus cartolas. Las sesiones pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas.
Cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del comité de administración o de copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos. En ellas solo pueden tratarse los temas incluidos en la citación: cualquier acuerdo sobre otra materia queda expuesto a impugnación.
Vela por el cumplimiento de los acuerdos de la asamblea, instruye al administrador e impone las multas contempladas en el reglamento. Se compone de un número impar de miembros, de tres a cinco, y dura el período que fije la asamblea, con un máximo de tres años, reelegible. No es necesario designarlo si los propietarios son dos o menos.
Persona natural o jurídica designada para ejecutar la administración. La ley creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, público, obligatorio y gratuito, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el que deben inscribirse quienes ejerzan la actividad.
Los copropietarios hábiles son los que están al día en toda obligación económica con el condominio. El arrendatario u ocupante puede asumir la representación si el propietario no asiste ni designa representante, salvo que este comunique lo contrario al comité, y nunca en materias del patrimonio de la copropiedad.
Las infracciones de administradores y subadministradores las resuelven las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo. Se clasifican en gravísimas, graves, menos graves y leves; las gravísimas se sancionan con eliminación del Registro Nacional y multa de cinco a diez unidades tributarias mensuales.
Adoptar un acuerdo con el quórum equivocado es la causa más frecuente de impugnación. Esta es la escala que fija la ley.
| Tipo de sesión | Quórum exigido | Qué se puede decidir |
|---|---|---|
| Ordinaria | Mayoría absoluta de los asistentes, que deben representar al menos el 33% de los copropietarios hábiles. | La cuenta anual de la administración y las materias corrientes de uso, mantención y funcionamiento del condominio. |
| Extraordinaria de mayoría absoluta | 50% más uno de los copropietarios hábiles. | Buena parte de las modificaciones al reglamento, remoción total o parcial del comité, gastos e inversiones extraordinarias, recargos para el fondo común de reserva, administración conjunta con otros condominios, subadministraciones y alteraciones a los bienes comunes. |
| Extraordinaria de mayoría reforzada | 66% de los derechos del condominio. | Modificar el reglamento en materias de reconstrucción o demolición y cambio de destino de las unidades; ampliaciones y alteraciones; construcciones en bienes comunes; enajenar, arrendar o gravar bienes comunes; constituir derechos de uso y goce exclusivo sobre ellos; y contratar un seguro que altere las coberturas vigentes. |
La ley admite además acordar por consulta escrita, siempre que antes se envíen los antecedentes a los copropietarios y se realice una sesión informativa. La consulta se aprueba si obtiene por escrito el mismo quórum que la materia habría exigido en asamblea.
Los gastos comunes ordinarios son los de administración, mantención, reparación y consumo: calefacción y agua colectivas, electricidad de espacios comunes, remuneraciones del personal. Los extraordinarios son todo gasto adicional y distinto, más las sumas destinadas a nuevas obras comunes. Junto a ellos existe el fondo común de reserva, destinado a cubrir gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones por término de la relación laboral del personal contratado.
Cada copropietario debe pagar dentro de los diez primeros días siguientes a la emisión del aviso de cobro, salvo que el reglamento fije otra periodicidad o plazo. En caso de mora se aplica el interés que disponga el reglamento —o, en su defecto, el del reglamento tipo—, que no puede superar el 50% del interés corriente bancario.
Un punto que conviene tener claro: no usar un bien o servicio común no exime de pagarlo, y que la unidad permanezca desocupada por cualquier tiempo tampoco. La obligación deriva de ser dueño de la unidad, no del uso que se le dé.
Las empresas de electricidad y de telecomunicaciones deben suspender el servicio a las unidades morosas en tres o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas — pero solo a requerimiento escrito del administrador y con autorización previa del comité de administración. La calefacción sigue la misma regla.
Hay dos límites absolutos: no puede cortarse el servicio eléctrico en hogares de personas electrodependientes, ni puede usarse esta facultad respecto de deudas durante la vigencia de un estado de catástrofe que afecte al condominio. Hacerlo es una infracción gravísima del administrador.
Antes de llegar al corte existe una salida que la Ley 21.508 reguló expresamente: el administrador, con acuerdo del comité, puede celebrar un convenio de pago en cuotas mensuales. La primera cuota se paga al suscribirlo y, desde ese momento y mientras el deudor cumpla, vuelve a ser copropietario hábil — es decir, recupera su derecho a voto.
Sí, pero con requisitos estrictos. La ley obliga a las empresas de electricidad y de telecomunicaciones a suspender el servicio a las unidades cuyos propietarios estén morosos en tres o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas, y solo a requerimiento escrito del administrador y con autorización previa del comité de administración. La calefacción también puede suspenderse en las mismas condiciones. Hay dos límites que no admiten excepción: no puede cortarse el servicio eléctrico en hogares de personas electrodependientes, ni durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio. Un corte hecho sin el requerimiento escrito o sin el acuerdo del comité es irregular y expone al administrador a sanciones.
Sí. La ley es expresa: que un copropietario no use efectivamente un servicio o un bien común, o que la unidad permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime de pagar los gastos comunes que le corresponden. La obligación nace de ser dueño de la unidad y de su porcentaje de derechos sobre los bienes comunes, no del uso que se les dé. Lo mismo vale para el estacionamiento o la bodega que nunca ocupas.
No dentro de tu unidad. La Ley 21.442 estableció que el reglamento de copropiedad no puede prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes dentro de sus respectivas unidades. Lo que sí puede hacer es restringir el uso de los bienes comunes por parte de esos animales — por ejemplo, exigir correa en pasillos o limitar el acceso a ciertas áreas. Además siguen aplicándose las normas de la ley de tenencia responsable, en especial respecto de los perros calificados como potencialmente peligrosos.
Depende de la materia. Los cambios más profundos — modificar el reglamento en materias como reconstrucción o demolición, cambio de destino de las unidades, ampliaciones, construcciones en bienes comunes o constituir derechos de uso y goce exclusivo sobre ellos — exigen sesión extraordinaria de mayoría reforzada, es decir el voto favorable del 66% de los derechos del condominio. Buena parte de las demás modificaciones al reglamento se resuelve en sesión extraordinaria de mayoría absoluta, con el 50% más uno de los copropietarios hábiles. Un acuerdo adoptado sin el quórum que la ley exige queda expuesto a ser impugnado.
En parte, y esta es la confusión más frecuente. La Ley 21.442 reemplazó a la Ley 19.537 desde su publicación, pero la Ley 21.508 declaró, interpretando el artículo 100 de la nueva ley, que en aquellas materias cuya aplicación requiera —expresa o tácitamente— la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, las disposiciones de la Ley 19.537 conservan su eficacia hasta que esos textos se publiquen. En la práctica significa que conviven ambas leyes según la materia, y por eso conviene revisar cada caso concreto antes de afirmar qué norma se aplica.
El reglamento de copropiedad se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, así que cualquier persona puede pedir una copia; ChileAtiende explica el trámite en su ficha «Copia del reglamento de copropiedad». También debería tenerlo el administrador, que está obligado a mantener la documentación del condominio a disposición de los copropietarios. Si vas a comprar en un edificio o condominio, pide el reglamento y el certificado de gastos comunes antes de firmar: son parte de lo que se revisa en un estudio de títulos.
Todo lo que afirma esta guía se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
Revisamos el reglamento de copropiedad, la validez de los acuerdos adoptados y el cobro de los gastos comunes, y representamos tanto a comunidades como a copropietarios. Honorarios definidos por escrito antes de comenzar; atendemos en Santiago, Providencia y online en todo Chile.
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