Contrato de arriendo que se puede ejecutar
Redactamos o revisamos el contrato con las cláusulas que pide la Ley 18.101 y con firmas autorizadas ante notario, para que, si la renta deja de pagarse, el monitorio parta con un antecedente suficiente.
Derecho inmobiliario · Arriendos
Abogado de arriendos en Santiago: recupera tu propiedad y tus rentas
Somos abogados especialistas en arrendamiento para propietarios. Representamos a propietarios, inversionistas y corredoras cuando el arrendatario no paga, no se va o el contrato terminó: demanda monitoria de la Ley 21.461, desahucio, restitución al vencer el plazo y precario. Primero leemos el contrato y te decimos por escrito qué vía corresponde.
En resumen
Lo que necesitas saber en un minuto
- Esta página explica cómo trabajamos para el arrendador: propietarios de una o varias unidades, inversionistas y corredoras, en Santiago y por videollamada en todo Chile.
- Si el arrendatario no paga o no restituye, la vía es el procedimiento monitorio que la Ley 21.461 incorporó a la Ley 18.101 el 30 de junio de 2022: se pide a la vez la restitución y el cobro.
- Desde la demanda hasta la primera orden de lanzamiento pasan 104 días en promedio a nivel nacional (Poder Judicial, boletín estadístico, junio 2024); la cifra no mide hasta la restitución efectiva.
- En un contrato mes a mes o indefinido, el desahucio solo vale si es judicial o por notificación personal de un notario, y el plazo va de dos a seis meses (artículo 3 de la Ley 18.101).
- Nunca cortar servicios ni cambiar cerraduras: es hacerse justicia por mano propia y debilita el caso.
- Trabajamos con un diagnóstico de una hora con informe escrito y honorarios definidos por escrito antes de comenzar.
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Tu mensaje de WhatsApp llega con contexto y te respondemos el mismo día hábil con el siguiente paso: un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar.
Antes de demandar
Qué vía corresponde a tu caso
Elegir mal la vía es la causa más común de juicios de arriendo que se alargan. Estas son las reglas generales; tu contrato puede cambiarlas, por eso partimos leyéndolo.
| Situación | Vía | Qué conviene saber |
|---|---|---|
| El arrendatario no paga la renta | Demanda monitoria de cobro de rentas y restitución Ley 18.101, modificada por la Ley 21.461 | Se pide a la vez la devolución del inmueble y el pago de lo adeudado. Un contrato escrito con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para la demanda (art. 20). |
| El contrato es mes a mes o indefinido y quieres recuperar la propiedad | Desahucio judicial o por notificación personal de un notario Art. 3 de la Ley 18.101 | El arrendatario tiene dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, con tope de seis meses. Una carta simple o un WhatsApp no inician el plazo. |
| El contrato es a plazo fijo de hasta un año y vence | Restitución judicial Art. 4 de la Ley 18.101 | El arrendador solo puede pedir la restitución judicialmente, y el arrendatario tiene dos meses desde que se le notifica la demanda. |
| Alguien ocupa la propiedad sin contrato (un familiar, una expareja, un préstamo de palabra) | Juicio de precario, en procedimiento sumario Art. 2195 del Código Civil | Hay que probar el dominio inscrito, la ocupación y la falta de título. Si el ocupante paga o pagó renta, aunque sea de palabra, no es precario: la vía es el juicio de arriendo. |
| El arrendatario se fue y dejó deudas | Cobro de lo adeudado Ley 18.101 y el contrato | El arrendatario paga renta y gastos comunes hasta que restituye el inmueble (art. 6). Conviene ordenar la deuda mes a mes antes de demandar. |
Servicios para propietarios
Lo que hacemos en un arriendo, del contrato al lanzamiento
Cada servicio tiene su guía práctica, por si quieres entender el procedimiento antes de consultarnos.
Juicio de arriendo de la Ley 21.461
Preparamos la demanda monitoria de cobro y restitución, la presentamos por la Oficina Judicial Virtual y la seguimos hasta la orden de lanzamiento y el cobro.
Desahucio y restitución al vencer el plazo
Hacemos el desahucio por notario o por vía judicial según el tipo de contrato, calculamos el plazo que corresponde y, si el arrendatario no se va, demandamos la restitución.
Juicio de precario
Reunimos el certificado de dominio vigente y la prueba de la ocupación, y demandamos ante el juzgado civil del lugar del inmueble.
Arriendo de locales comerciales
Contratos de oficinas y locales con cláusulas de destino, mejoras, garantías y término, y su cobro si el arrendatario incumple.
Carteras de arriendo y multifamily
Si tienes dos o más unidades, trabajamos con un contrato matriz y una política de mora única para toda la cartera.
Tres errores que alargan el juicio
Cortar la luz, el agua o cambiar la chapa. Es hacerse justicia por mano propia, expone a responsabilidad civil y penal y le da argumentos al arrendatario.
Avisar el término por WhatsApp o carta simple. En un contrato mes a mes, ese aviso no inicia el plazo del desahucio: hay que hacerlo por notario o judicialmente.
Demandar por la vía equivocada. Si el ocupante pagó renta, aunque sea de palabra, no es precario; si hay contrato, el juicio es de arriendo. Un error de vía puede costar meses.
Antes del diagnóstico
Qué documentos traer
Con esto se sabe en la primera reunión qué vía corresponde y qué falta. Si no tienes algo, lo conseguimos durante el encargo.
Contrato y sus anexos
El contrato firmado, si tiene firmas autorizadas ante notario, sus renovaciones y la garantía entregada.
Registro de rentas
Transferencias o depósitos recibidos y los meses impagos, además de las deudas de gastos comunes o consumos.
Dominio y comunicaciones
El certificado de dominio vigente, si lo tienes, y los mensajes o cartas intercambiados con el arrendatario u ocupante.
Cómo trabajamos
Cuatro pasos, todo por escrito
-
1
Nos cuentas el caso
Por WhatsApp, correo o la agenda online: qué propiedad es, qué dice el contrato, cuántos meses se deben y qué avisos ya se dieron.
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2
Diagnóstico con informe escrito
Una reunión de una hora, en la oficina o por videollamada. Recibes por escrito la vía que corresponde, los riesgos y los plazos reales.
-
3
Propuesta y alcance por escrito
Si decides avanzar, recibes una propuesta con el alcance exacto y los honorarios, ordenados por etapas del juicio.
-
4
Juicio hasta la restitución
Demandamos, seguimos la causa y te avisamos por escrito de cada hito hasta la restitución de la propiedad y el cobro.
Preguntas frecuentes
Abogado de arriendos: dudas de propietarios
Lee el contrato y los pagos, y define por escrito qué vía corresponde: demanda monitoria de la Ley 21.461 si el arrendatario no paga, desahucio o restitución al vencer el plazo, o precario si quien ocupa no tiene contrato. Luego redacta y presenta la demanda, la sigue hasta la restitución del inmueble y el cobro de las rentas, y deja listo un contrato que evite repetir el problema. Trabajamos con propietarios, inversionistas y corredoras en Santiago y, por videollamada, en todo Chile.
Desde el ingreso de la demanda hasta la primera orden de lanzamiento pasan 104 días en promedio a nivel nacional, según el boletín estadístico del Poder Judicial de junio de 2024. Esa cifra no mide hasta la restitución efectiva del inmueble. Antes de la ley, el juicio completo tomaba 7 a 8 meses. Nadie serio promete desalojos en 10 días.
No. Cortar servicios o cambiar cerraduras es hacerse justicia por mano propia: expone al propietario a responsabilidad civil y penal y debilita el caso. La restitución del inmueble se obtiene con una resolución judicial.
Sí, el contrato vale igual. Lo que cambia es la prueba: un contrato escrito con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para la demanda monitoria (artículo 20 de la Ley 18.101). Sin contrato escrito, la ley presume la renta por los depósitos de al menos tres meses consecutivos. Revisamos qué antecedentes tienes antes de elegir la vía.
No, si el contrato es mes a mes o indefinido. El desahucio del arrendador solo vale si se hace judicialmente o por notificación personal de un notario; una carta simple o un mensaje no inician el plazo (artículo 3 de la Ley 18.101).
Sí. Tenemos oficina en Santiago Centro y atendemos por videollamada en todo Chile; las demandas se ingresan por la Oficina Judicial Virtual del Poder Judicial. El tribunal que corresponde depende de dónde está el inmueble y de lo que diga el contrato: lo revisamos en el diagnóstico.
El diagnóstico es una reunión de una hora con informe escrito, de valor fijo informado al agendar. Si decides avanzar, recibes una propuesta con el alcance y los honorarios por escrito antes de comenzar, ordenada por etapas del juicio.
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Fuentes oficiales
Lo que afirma esta página se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
- BCN — Ley 18.101, arrendamiento de predios urbanosDesahucio (art. 3), restitución en contratos a plazo (art. 4), pago de renta y gastos hasta la restitución (art. 6) y antecedentes de la demanda (art. 20). Consultado el 22 de octubre de 2026.
- BCN — Ley 21.461, «Devuélveme mi casa»Procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución anticipada del inmueble. Consultado el 22 de octubre de 2026.
- BCN — Código CivilPrecario (art. 2195) y desahucio (art. 1951). Consultado el 22 de octubre de 2026.
- Poder Judicial — Oficina Judicial VirtualIngreso de demandas y consulta de causas civiles. Consultado el 22 de octubre de 2026.
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