El desahucio es el aviso anticipado con que el arrendador o el arrendatario le comunica a la otra parte que pone fin al contrato de arriendo; no es un juicio ni una orden de desalojo (artículo 1951 del Código Civil). En un arriendo mes a mes, si desahucia el arrendador, el arrendatario tiene dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, con tope de seis meses (artículo 3 de la Ley 18.101). Terminar un arriendo bien hecho evita la mitad de los juicios. Esta guía explica qué hacer en cada caso —si eres arrendador o arrendatario, si el contrato es mes a mes o a plazo fijo—, cómo se cuenta el plazo para desocupar y qué aviso sirve y cuál no.
Tu mensaje de WhatsApp llega con contexto y te respondemos el mismo día hábil con el siguiente paso: un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar.
El desahucio es el aviso anticipado con que una de las partes le comunica a la otra que pone fin al contrato de arriendo. No es un juicio ni una orden de desalojo: es la noticia que hace correr un plazo, y al final de ese plazo el inmueble debe devolverse. El Código Civil lo define así en su artículo 1951, y la Ley 18.101, que rige los arriendos de inmuebles urbanos, fija las reglas especiales cuando quien desahucia es el arrendador. Una vez dado, el desahucio no se puede revocar sin el consentimiento de la otra parte (artículo 1952 del Código Civil).
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Para el arrendador, la forma no es un detalle. El artículo 3 de la Ley 18.101 dice que en los contratos mes a mes y en los de duración indefinida el desahucio del arrendador «sólo podrá efectuarse» de dos maneras: judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. Todo lo demás —la carta entregada en mano, el correo, el mensaje de WhatsApp, incluso la carta certificada— no es un desahucio válido en ese tipo de contrato, y el plazo para desocupar no empieza a correr. Como los derechos que esta ley da al arrendatario son irrenunciables (artículo 19), tampoco sirve una cláusula que diga que basta un aviso por correo.
Para el arrendatario, en cambio, la ley es menos exigente: su aviso no necesita notario ni tribunal, pero sí debe poder probarse. El Código de Procedimiento Civil admite el desahucio extrajudicial y lo somete a las reglas generales de prueba (artículo 588). Por eso el consejo práctico es dejarlo por escrito y con constancia de recepción. Si lo que discuten las partes ya no es el aviso sino una deuda, el camino es otro: el cobro de rentas impagas y el procedimiento monitorio se explican en la guía de la Ley 21.461.
Calcula el plazo legal de restitución según los artículos 3 y 4 de la Ley 18.101. Es un cálculo referencial: no reemplaza la revisión del contrato ni de la notificación.
Los ocho movimientos que ordenan un término limpio, desde identificar el contrato hasta el caso en que el arrendatario desaparece.
Mes a mes, indefinido, plazo fijo de hasta un año o plazo fijo de más de un año. Revisa además si el contrato se renueva solo y con qué aviso. De eso depende todo lo demás: quién debe avisar, cómo y con cuánta anticipación.
El arrendador lleva a una notaría el escrito de desahucio con la individualización de las partes, del inmueble y del contrato. El notario lo notifica en persona al arrendatario y certifica la fecha y quién la recibió. Desde esa fecha corre el plazo legal.
Si el notario no logra notificar personalmente al arrendatario, o si el contrato es a plazo fijo de hasta un año, se presenta la demanda ante el juzgado civil. En estos juicios la ley presume que el domicilio del arrendatario es el inmueble arrendado, lo que facilita notificarlo (artículo 8 n.º 2 de la Ley 18.101).
Dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, con tope de seis. Quien lleva tres años y cinco meses tiene cinco meses; quien lleva cuatro años o más, seis. Anota la fecha exacta de restitución y comunícala por escrito.
Revisa el aviso que exige el contrato; si no dice nada, avisa con al menos un período entero de pago (artículo 1976 del Código Civil). Hazlo por carta certificada, por notario o con firma de recepción del arrendador, para poder probarlo.
La restitución se hace desocupando por completo el inmueble, poniéndolo a disposición del arrendador y entregando las llaves (artículo 1948 del Código Civil). Firmen un acta con el estado de cada recinto, lecturas de medidores y fotografías: es la base para devolver la garantía.
El desahucio no autoriza a sacar a nadie. Se demanda la restitución ante el juzgado civil y, si hay sentencia y no hay entrega, el lanzamiento lo practica un receptor judicial con orden del tribunal (artículo 595 del Código de Procedimiento Civil). Cambiar la cerradura o cortar servicios es hacerse justicia por mano propia.
Se pide al juez que entregue el inmueble sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, que levanta acta del estado en que se encuentra (artículo 6 de la Ley 18.101). No se entra por cuenta propia.
No sirven como desahucio del arrendador en un contrato mes a mes o indefinido. Si el arrendador manda un WhatsApp diciendo «tienes dos meses para irte», el plazo legal no ha empezado. El arrendatario puede quedarse hasta que se le notifique por notario o por el tribunal, y desde ese día recién corren los dos a seis meses.
Sí pueden servir en dos situaciones. La primera, cuando el contrato a plazo fijo dice que se renueva salvo aviso de no renovación por carta certificada u otro medio: ese aviso contractual es válido para impedir la renovación, aunque no autoriza a desalojar si el arrendatario no se va. La segunda, cuando es el arrendatario quien avisa que se va: su aviso no requiere notario, solo poder probarse.
Y un matiz honesto: un mensaje informal no es inútil. Sirve como prueba de la voluntad de terminar y muchas veces abre una salida de común acuerdo, que es la más rápida y barata para ambos. Si hay acuerdo, fírmenlo por escrito con la fecha de entrega.
En un contrato a plazo fijo no hace falta desahucio para que termine: expira el día pactado (artículo 1954 del Código Civil). La mayoría de los contratos, sin embargo, trae una cláusula de renovación automática por períodos iguales salvo aviso previo; en ese caso, quien no quiere renovar debe dar el aviso en la forma y con la anticipación que fija el propio contrato. Si no hay cláusula y el arrendatario sigue pagando con la aceptación del arrendador después del vencimiento, el Código Civil entiende renovado el contrato en las mismas condiciones, pero por no más de tres meses en los predios urbanos, renovables de la misma manera (artículo 1956). La mera tolerancia del arrendador, sin esos hechos inequívocos, no renueva nada.
Si el arrendatario no se va al vencimiento, el arrendador no puede desalojarlo por su cuenta. En los contratos de plazo fijo que no exceden de un año, solo puede pedir judicialmente la restitución, y el arrendatario tiene dos meses desde que se le notifica la demanda, pudiendo irse antes y pagar solo hasta el día en que restituye (artículo 4 de la Ley 18.101). En los de más de un año, se demanda la restitución por expiración del plazo en el procedimiento de arrendamiento de la misma ley (artículo 7). Mientras no restituya, el arrendatario sigue debiendo la renta y los gastos comunes a su cargo (artículo 6).
Si es el arrendatario quien quiere irse antes del plazo, la regla general del Código Civil es exigente: responde de la renta por el tiempo que falte, aunque devuelva antes las llaves (artículos 1945 y 1955). Hay tres salidas. Primero, lo que diga el contrato: muchos traen una cláusula de término anticipado con aviso y una multa acotada. Segundo, el acuerdo con el arrendador, o proponerle una persona idónea que te reemplace por el tiempo que falta, con fianza u otra garantía (artículo 1945). Tercero, en viviendas arrendadas a plazo fijo de más de un año en que el contrato prohíbe subarrendar, la ley permite al arrendatario terminar anticipadamente sin pagar la renta del período que falte (artículo 5 de la Ley 18.101). La tabla de plazos por tipo de contrato está en la guía del contrato de arriendo.
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La acción que corresponde, lo que no sirve y la norma que lo respalda, desde el lado del arrendador y del arrendatario.
| Situación | Qué hacer | Lo que no sirve | Norma |
|---|---|---|---|
| Arrendador, contrato mes a mes o indefinido | Desahucio por notificación personal de notario o por demanda judicial | Carta simple, correo, WhatsApp o carta certificada | Art. 3 Ley 18.101 |
| Arrendador, plazo fijo hasta un año, arrendatario no se va | Demanda de restitución; el arrendatario tiene dos meses desde la notificación | Desahucio notarial o aviso privado para acortar ese plazo | Art. 4 Ley 18.101 |
| Arrendador, plazo fijo con renovación automática | Aviso de no renovación en la forma y plazo que fija el contrato | Avisar después del plazo contractual: el contrato ya se renovó | Contrato; art. 1956 Código Civil |
| Arrendatario desahuciado que encontró otro lugar | Restituir antes de que venza el plazo y pagar hasta ese día | Irse sin entregar llaves ni firmar acta | Art. 3 inc. final Ley 18.101 |
| Arrendatario, contrato mes a mes, quiere irse | Aviso por escrito con al menos un período de pago o el que fije el contrato | Avisar de palabra o irse el mismo mes | Art. 1976 Código Civil |
| Arrendatario, plazo fijo, quiere irse antes | Revisar la cláusula de salida, negociar o proponer reemplazante con garantía | Dejar de pagar y entregar las llaves al conserje | Arts. 1945 y 1955 Código Civil; art. 5 Ley 18.101 |
| Arrendatario abandonó el inmueble | Pedir al juez la entrega con certificación del abandono por ministro de fe | Entrar, cambiar la cerradura o retirar las cosas | Art. 6 Ley 18.101 |
| Arrendatario no paga la renta | Cobro judicial; procedimiento monitorio, con el contrato ante notario como antecedente suficiente | Cortar servicios o impedir el acceso | Art. 1977 Código Civil; Ley 21.461 |
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Es el aviso anticipado con que una de las partes comunica a la otra que pone término al contrato de arriendo. No es un juicio ni una orden de desalojo: hace correr un plazo, y al vencer ese plazo el inmueble debe devolverse. Cuando lo da el arrendador en un contrato mes a mes o indefinido, solo vale si se hace judicialmente o por notificación personal de un notario (artículo 3 de la Ley 18.101).
Dos meses desde que te notifican el desahucio, más un mes por cada año completo que hayas ocupado el inmueble, con un tope de seis meses en total (artículo 3 de la Ley 18.101). En un contrato a plazo fijo de hasta un año, son dos meses desde que te notifican la demanda de restitución (artículo 4). Si te vas antes, pagas la renta solo hasta el día en que entregas.
Depende de quién la envía y del contrato. Si la envía el arrendador en un contrato mes a mes o indefinido, no es un desahucio válido: la ley exige notario o tribunal, y el plazo no empieza a correr. Si es el aviso de no renovación de un contrato a plazo fijo hecho como indica el contrato, o si la envía el arrendatario para irse, sí sirve, siempre que pueda probarse su recepción.
El arrendador presenta en una notaría el escrito de desahucio con los datos de las partes, del inmueble y del contrato, y el notario lo notifica en persona al arrendatario, certificando la fecha y a quién se entregó. Desde esa notificación corre el plazo de dos a seis meses. Si el notario no logra ubicar personalmente al arrendatario, hay que ir a la vía judicial.
Con la que fije tu contrato. Si el contrato no dice nada y el arriendo es mes a mes, al menos un período entero de pago, es decir, un mes si la renta es mensual (artículo 1976 del Código Civil). El aviso debe hacerse por escrito y con constancia de recepción, y la renta se debe hasta que venza el aviso aunque entregues antes (artículo 1955), salvo acuerdo con el arrendador.
En un contrato a plazo fijo, en principio respondes de la renta por el tiempo que falta (artículos 1945 y 1955 del Código Civil), salvo que el contrato tenga una cláusula de salida anticipada o llegues a un acuerdo. Puedes liberarte proponiendo una persona idónea que te reemplace, con fianza u otra garantía (artículo 1945). En una vivienda arrendada por más de un año con prohibición de subarrendar, puedes terminar sin pagar la renta que falte (artículo 5 de la Ley 18.101).
Hay que demandar la restitución ante el juzgado civil; el desahucio notarial no es una orden de desalojo. Mientras no restituya, el arrendatario sigue debiendo la renta y los gastos comunes (artículo 6 de la Ley 18.101). Si hay sentencia y no entrega, el lanzamiento lo practica un receptor judicial con orden del tribunal; el arrendador nunca debe cambiar la cerradura ni cortar servicios.
El arrendador puede pedir al juez que le entregue el inmueble sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, que levanta un acta del estado del inmueble y la remite al tribunal (artículo 6 de la Ley 18.101). Entrar por cuenta propia expone al arrendador a reclamos por las cosas que queden adentro. La renta se sigue debiendo hasta la restitución.
Todo lo que afirma esta guía se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
Términos de esta guía en el glosario jurídico: Desahucio, Restitución del inmueble.
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Cuánto demora en la práctica un juicio de arriendo con la Ley 21.461, según los datos del Poder Judicial.
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