Una cartera de arriendo no se administra contrato por contrato. Estandarizamos los documentos, revisamos cada compra antes de firmar y recuperamos las unidades que dejan de pagar, con condiciones estables para toda la cartera. Primer paso: un diagnóstico de la cartera con informe escrito.
Una sola abogada, de principio a fin. Gisselle Bettiz Barreda hace el diagnóstico, redacta los escritos y sigue el caso hasta el final. No cambias de interlocutor a mitad del camino.
Todo por escrito. Recibes la propuesta con el alcance y los honorarios antes de comenzar, y un aviso en cada hito del caso.
Respuesta el mismo día hábil por WhatsApp, y reuniones en la oficina de Las Condes o por videollamada en todo Chile.
Es el tamaño de cartera con el que más trabajamos: demasiadas unidades para manejarlas contrato por contrato y muy pocas para tener un equipo legal propio. Para ese inversionista hacemos cuatro cosas: un contrato igual para todas las unidades, con las firmas autorizadas ante notario; una política de mora escrita, para que cada atraso se cobre igual y a tiempo; la demanda monitoria de la Ley 21.461 cuando una unidad deja de pagar; y un registro de garantías por unidad, para devolverlas o imputarlas sin discusiones.
El inversionista que compra su segunda o tercera propiedad suele repetir el contrato de la primera, el que le pasó la corredora o el que bajó de internet. Funciona mientras todos pagan. El día en que dos arrendatarios entran en mora al mismo tiempo, descubre que uno firmó ante notario y el otro no, que las garantías son distintas, que un contrato tiene reajuste y el otro no, y que ninguno dice qué pasa con los gastos comunes atrasados frente a la comunidad.
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Lo mismo ocurre al comprar: la primera unidad se compró con estudio de títulos y las siguientes «con el mismo corredor, así que estaba bien». Y al cobrar: cada mora se enfrenta con una llamada, un WhatsApp y una carta improvisada, hasta que la deuda ya es de cuatro meses y el juicio empieza tarde.
En BETTIZ LEGAL tratamos la cartera como lo que es: un sistema. Un contrato matriz con anexo por unidad, una política de mora escrita, estudios de títulos por lote y un solo abogado que conoce cada propiedad. Si eres corredora o administradora de arriendos, ese mismo trabajo lo hacemos para la cartera de tus clientes, como abogado externo de tu oficina. Y si prefieres partir leyendo, publicamos una guía de contratos para carteras de inversionistas.
Cada servicio se diseña una vez para toda la cartera y se aplica igual a cada unidad.
Un texto único, revisado, con firma ante notario, garantía, reajuste, causales de término y cláusulas válidas conforme a la Ley 18.101; y un anexo corto por unidad con los datos variables e inventario. Ninguna llave se entrega sin el contrato autorizado.
Revisión del dominio, hipotecas, gravámenes y prohibiciones de cada unidad antes de firmar, con informe escrito por propiedad y condiciones por lote cuando se compran varias, más la promesa y la escritura revisadas.
Qué se hace el día 1, el 10 y el 30 de atraso, igual en todas las unidades: recordatorio, carta formal, convenio con fecha cierta o demanda. Con las reconvenciones de pago del artículo 1977 del Código Civil y el monitorio de la Ley 21.461 cuando corresponde.
Recuperación de las unidades que dejan de pagar o no restituyen, con el procedimiento que corresponda a cada caso: monitorio, ordinario de arriendo o precario cuando hay ocupación sin contrato, hasta la restitución efectiva.
Certificados de deuda periódicos, obligaciones del arrendatario frente al reglamento de copropiedad y defensa del propietario cuando la comunidad cobra deudas que el arrendatario generó.
Cuando la cartera crece, evaluamos si conviene tenerla en una sociedad: separación del riesgo, gobierno y sucesión, con el cálculo tributario hecho antes de aportar los inmuebles. Lo explicamos en la guía del holding familiar.
Para quienes ya no administran una propiedad, sino una cartera.
Departamentos, casas u oficinas en arriendo, con contratos firmados en distintos momentos y con distintos modelos.
Edificios completos o pisos en arriendo, con rotación frecuente de arrendatarios y necesidad de un contrato único.
Empresas que administran propiedades de terceros y necesitan un abogado externo que conozca toda su cartera de clientes.
Sociedades que compran y arriendan, y que necesitan ordenar estatutos, poderes y contratos. Leer la guía del holding familiar.
Si administras arriendos de terceros, antes de demandar revisa quién figura como arrendador en el contrato y con qué poder actúa tu oficina. La demanda monitoria debe indicar el nombre, la profesión u oficio y el domicilio del arrendador (artículo 18-A, número 1, de la Ley 18.101), y el tribunal puede no admitirla a tramitación por falta de representación o por manifiesta falta de legitimación para actuar (artículo 18-B).
Por eso revisamos los contratos de administración y de arriendo de la cartera antes de que llegue la primera mora, y llevamos las cobranzas y los juicios con condiciones estables.
La cartera se ordena una vez; después, cada contrato, compra o cobranza parte de un trabajo ya hecho.
Cuántas unidades tienes, cómo están firmados los contratos, cuáles vencen pronto y si hay alguna en mora.
Reunimos los contratos vigentes, las escrituras y el estado de cada unidad. Entregamos un informe escrito con un semáforo por unidad: contrato que sirve para el monitorio, contrato que hay que rehacer, unidad en mora y con qué vía se recupera. Tiene un valor fijo que se informa al agendar.
Con el diagnóstico proponemos el contrato matriz, la política de mora y el calendario de vencimientos, y fijamos por escrito las condiciones para el trabajo recurrente de la cartera: renovaciones, nuevas compras, cobranzas y juicios. No se cotiza desde cero cada vez.
La misma abogada que hizo el diagnóstico redacta los contratos, revisa las compras y lleva los juicios, y te informa por escrito del estado de cada unidad. Para corredoras y administradoras, eso se traduce en un abogado externo que conoce toda su cartera de clientes.
Las decisiones que con una unidad se toman caso a caso, con varias tienen que ser políticas escritas.
| Decisión | Con una propiedad | Con una cartera |
|---|---|---|
| Contrato | El que había a mano | Contrato matriz único con anexo por unidad, revisado una vez |
| Firma | A veces ante notario | Siempre ante notario: antecedente suficiente para el monitorio de la Ley 21.461 (art. 20 de la Ley 18.101) |
| Garantía | Lo que se negoció con ese arrendatario | Política única: monto, plazo de devolución y descuentos iguales para todos |
| Mora | Llamadas y paciencia | Política escrita por día de atraso, con demanda antes de que la deuda crezca |
| Vencimientos | Se recuerda cuando llega | Calendario único con los avisos de no renovación programados |
| Compras | Estudio de títulos si el banco lo pide | Estudio de títulos por lote antes de cada firma, con informe escrito |
Escríbenos por WhatsApp con una breve descripción de tu situación. Te respondemos el mismo día hábil con la vía que corresponde y el siguiente paso: un diagnóstico legal con informe escrito.
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Basta con una planilla simple y las copias que tengas. Si falta algo, lo pedimos durante el diagnóstico.
Puedes partir por las unidades con mora o por los contratos que vencen primero, y sumar el resto de la cartera en etapas.
Desde dos. Con dos unidades ya hay dos contratos que deberían ser iguales, dos garantías, dos vencimientos y el doble de probabilidad de una mora. El diagnóstico de cartera tiene sentido desde la segunda unidad y se vuelve indispensable desde la quinta.
Uno que trabaje la cartera completa y no contrato por contrato: que use el mismo modelo de contrato en todas las unidades, que tenga por escrito cómo se cobra cada mora y que lleve los juicios de arriendo de la Ley 21.461. En BETTIZ LEGAL ese es nuestro foco: un solo abogado que conoce cada propiedad de la cartera, en Santiago y por videollamada en todo Chile.
Que deben ser iguales. Lo práctico es un contrato matriz con un anexo por unidad (dirección, renta, garantía, fechas), con las firmas autorizadas ante notario, porque así sirve de antecedente para la demanda monitoria de la Ley 21.461 (artículo 20 de la Ley 18.101). Con contratos distintos, cada mora se discute con reglas distintas.
Un contrato único, revisado por un abogado, que contiene todas las cláusulas válidas y la política de la cartera (garantía, reajuste, mora, causales de término), y que se replica en cada unidad con un anexo corto de datos variables: inmueble, renta, plazo, arrendatario e inventario.
Siguen siendo válidos. La diferencia es procesal: el artículo 20 de la Ley 18.101 convierte al contrato con firmas autorizadas ante notario en antecedente suficiente para la demanda monitoria de la Ley 21.461; sin esa autorización, la demanda debe apoyarse en todos los antecedentes que le sirvan de fundamento (artículo 18-A) y, si el tribunal la declara inadmisible, la obligación se demanda en el procedimiento declarativo (artículo 18-B). En el diagnóstico identificamos esos contratos y proponemos cómo regularizarlos en la próxima renovación.
Sí, como abogado externo de la oficina: contrato matriz para los arriendos que administran, revisión de los contratos de administración con sus propietarios, y cobranzas y juicios de la cartera de clientes con condiciones estables. La corredora mantiene la relación con el cliente; nosotros el respaldo legal.
Depende de quién figura como arrendador en el contrato y de los poderes con que actúa tu oficina. La demanda monitoria debe indicar el nombre, la profesión u oficio y el domicilio del arrendador (artículo 18-A, número 1, de la Ley 18.101), y el tribunal puede no admitirla por falta de representación o por manifiesta falta de legitimación para actuar (artículo 18-B). Conviene revisarlo en los contratos de la cartera antes de que llegue la primera mora.
En el juicio de arriendo pasan en promedio 104 días a nivel nacional desde el ingreso de la demanda hasta la primera orden de lanzamiento, según el boletín estadístico del Poder Judicial de junio de 2024; esa cifra no mide hasta la restitución del inmueble. El monitorio da diez días para pagar u oponerse y, si no hay pago ni oposición, ordena la restitución. La diferencia entre tres meses y un año la hacen los documentos firmados al inicio.
La revisión de todos los contratos vigentes, de las escrituras de las unidades y del estado de mora, con un informe escrito por unidad y un plan para la cartera. Tiene un valor fijo que se informa al agendar según el número de unidades; el trabajo posterior se define por escrito con condiciones estables para toda la cartera.
No. Podemos partir por las unidades con mora o por los contratos que vencen primero, y sumar el resto en etapas. Lo importante es que el diagnóstico deje claro en qué situación está cada unidad.
Desde el 1 de enero de 2027 existe un régimen opcional: la Ley 21.850 permite pagar un impuesto único de 5% sobre la renta bruta de arriendo de «viviendas económicas» del DFL N° 2 de hasta 90 m² arrendadas a personas no relacionadas. Las personas naturales pueden usarlo a contar de la tercera vivienda económica, y las sociedades si su giro es exclusivamente ese arriendo. Lo explicamos en la guía de contratos para carteras; si conviene más que el régimen general se decide con el contador, cartera por cartera.
No. Fijamos por escrito las condiciones del trabajo recurrente de la cartera —renovaciones, nuevas compras, cobranzas y juicios— para no cotizar desde cero cada vez.
Todo lo que afirma esta guía se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
Cuéntanos cuántas unidades tienes, cómo están firmados los contratos y si hay alguna en mora. Agendamos el diagnóstico de la cartera y te decimos qué contratos sirven, cuáles hay que rehacer y en qué orden.
¿Prefieres escribir? Escríbenos por WhatsApp y te respondemos el mismo día hábil.