Carta formal de cobro
Revisamos la deuda y los documentos de cada unidad, enviamos una carta formal por correo electrónico y por carta certificada, y hacemos hasta tres contactos con el deudor para obtener el pago o un convenio.
Copropiedad · Ley 21.442
Abogado de cobranza de gastos comunes para comunidades y administradores
Nos hacemos cargo de la cartera morosa de la comunidad: revisamos los documentos, cobramos por carta y convenio, pedimos la suspensión de servicios cuando el comité lo autoriza y demandamos en juicio ejecutivo. El comité recibe un informe mensual por escrito.
En resumen
Lo que necesitas saber en un minuto
- El aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo: la comunidad puede demandar directamente en juicio ejecutivo (artículo 32 de la Ley 21.442).
- La deuda sigue al dueño de la unidad, incluso si compró después, y tiene privilegio de cuarta clase (artículo 6).
- La suspensión de un servicio procede desde tres cuotas impagas, con autorización previa del comité y nunca a personas electrodependientes (artículo 36).
- La acción ejecutiva prescribe en tres años por cada cuota: las más antiguas son las primeras que se pierden.
- Nuestra etapa extrajudicial dura como máximo 30 días por unidad; si no hay pago ni convenio, demandamos con la aprobación del comité, una causa por unidad.
- El comité recibe un informe mensual por escrito, y los honorarios se definen por escrito antes de comenzar.
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Antes de cobrar
Revisamos que la cobranza se sostenga en tribunales
Una comunidad cobra mal por falta de documentos, no de leyes. Antes de la primera carta revisamos cinco puntos que deciden si la deuda se puede cobrar por la vía rápida.
| Qué revisamos | La pregunta | Por qué importa |
|---|---|---|
| Avisos de cobro | ¿Llevan la firma del administrador? | La firma, presencial o electrónica, es la que le da mérito ejecutivo al aviso (artículo 32). Sin ella, no hay juicio ejecutivo. |
| Administrador | ¿Su nombramiento consta en acta? | El administrador representa a la comunidad en juicio. Si su designación no consta, el deudor puede discutirlo. |
| Antigüedad | ¿Hay cuotas cerca de los tres años? | La acción ejecutiva prescribe en tres años desde que cada cuota se hizo exigible: esas cuotas se priorizan primero. |
| Reglamento | ¿Está adecuado a la Ley 21.442? | El interés por mora es el del reglamento, con tope del 50 % del interés corriente bancario (artículo 7). |
| Domicilios | ¿Están registrados los del deudor? | Las cartas y la notificación van al domicilio y al correo registrados; sin ellos, la cobranza se atrasa. |
Cómo cobramos
Dos etapas, y el comité decide el paso a la demanda
Cada unidad morosa pasa primero por una etapa extrajudicial de 30 días como máximo. Solo si no hay pago ni convenio, y el comité lo aprueba, se demanda.
Convenio de pago
Si el copropietario lo pide, redactamos el convenio, lo revisamos con el administrador y controlamos que las cuotas se paguen.
Suspensión de un servicio
Cuando el comité lo autoriza, redactamos la solicitud a la empresa de electricidad o telecomunicaciones y la comunicación al deudor, con los requisitos del artículo 36.
Demanda ejecutiva
Si en 30 días no hay pago ni convenio, y el comité lo aprueba, presentamos una demanda ejecutiva por cada unidad, con los avisos de cobro firmados o el acta, y coordinamos la notificación.
Defensa ante oposición
Si el deudor se opone, respondemos y tramitamos la causa hasta la sentencia de primera instancia.
Informe mensual al comité
Revisamos cada causa todas las semanas y el comité recibe un informe mensual por escrito con el estado, los montos y los próximos pasos.
Lo que recibe el comité
Un informe mensual por escrito con el estado de cada unidad y cada causa, los montos y los próximos pasos, para presentarlo en la asamblea.
Aviso por escrito en cada hito: carta enviada, convenio firmado, demanda presentada, embargo o pago.
Honorarios por gestión, definidos por escrito antes de comenzar. Los gastos del juicio se reembolsan contra comprobante, sin recargo.
Asesoría completa para comunidades Guía de cobranza de gastos comunes
Antes del diagnóstico
Qué documentos traer
Con estos documentos se sabe en el diagnóstico qué se puede cobrar hoy y qué hay que corregir antes.
Reglamento y actas
Reglamento de copropiedad vigente y sus modificaciones, y el acta que designó al comité y al administrador.
Estado de deuda por unidad
Cuánto debe cada unidad y desde cuándo, con los avisos de cobro emitidos.
Cartas y convenios
Las cartas enviadas, los convenios firmados y los datos de contacto registrados de cada deudor.
Preguntas frecuentes
Cobranza de gastos comunes: dudas de comités y administradores
Sí. El aviso de cobro firmado por el administrador, presencial o electrónicamente, tiene mérito ejecutivo: permite demandar directamente en juicio ejecutivo. Igual mérito tiene el acta de la asamblea que acordó los gastos, autorizada por el comité (artículo 32 de la Ley 21.442).
Solo con requisitos. La suspensión de la electricidad o las telecomunicaciones procede desde tres cuotas impagas, continuas o discontinuas, a requerimiento escrito del administrador con autorización previa del comité, un servicio a la vez y nunca en unidades con personas electrodependientes (artículo 36 de la Ley 21.442).
La deuda sigue al dueño de la unidad, incluso por cuotas devengadas antes de que la comprara, y tiene un privilegio de cuarta clase (artículo 6 de la Ley 21.442). La comunidad puede cobrarle al nuevo propietario.
La acción ejecutiva prescribe en tres años y la ordinaria en cinco, contados desde que cada cuota se hizo exigible (artículo 2515 del Código Civil). Las cuotas más antiguas pierden primero la vía rápida, por eso conviene revisar la cartera morosa cuanto antes.
En nuestra forma de trabajo, la etapa extrajudicial dura como máximo 30 días corridos por unidad desde la primera carta. Si no hay pago ni convenio, pasamos a la demanda ejecutiva con la aprobación previa del comité.
Los honorarios se definen por escrito antes de comenzar, por gestión realizada en cada etapa. Los gastos, como receptor judicial, certificados y cartas certificadas, son de cargo de la comunidad y se reembolsan contra comprobante, sin recargo.
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Fuentes oficiales
Lo que afirma esta página se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
- BCN — Ley 21.442, nueva ley de copropiedad inmobiliariaDeuda que sigue al dueño y privilegio (art. 6), plazo e interés (art. 7), mérito ejecutivo (art. 32) y suspensión de servicios (art. 36). Consultado el 22 de octubre de 2026.
- BCN — Ley 21.508, que interpreta y modifica la Ley 21.442Ajustes a la Ley 21.442. Consultado el 22 de octubre de 2026.
- BCN — Código CivilPrescripción de las acciones ejecutiva y ordinaria (art. 2515). Consultado el 22 de octubre de 2026.
- BCN — Código de Procedimiento CivilJuicio ejecutivo. Consultado el 22 de octubre de 2026.
- Poder Judicial — Oficina Judicial VirtualIngreso de demandas y consulta de causas civiles. Consultado el 22 de octubre de 2026.
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