Administrador de edificio: obligaciones, responsabilidad y remoción

Una persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, con inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios (artículos 18, 19 y 83 de la Ley 21.442). No puede integrar el comité de administración. Si cobra por su labor, debe acreditar además licencia de enseñanza media y un curso de capacitación o certificación de competencia laboral (artículo 84).

Lo designa la asamblea en sesión ordinaria, que se constituye con los copropietarios que concurran, siempre que representen al menos el 33 % de los derechos en el condominio, y acuerda por mayoría absoluta de los asistentes (artículos 14 y 15). El acta debe reducirse a escritura pública (artículo 18). El primer administrador lo designa el propietario del condominio, también por escritura pública.

Sí. El administrador se mantiene en funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea y puede ser removido en cualquier momento por acuerdo de ésta (artículo 18), con el mismo quórum de la designación. Los efectos económicos del término dependen de lo pactado en el contrato de administración y de las reglas del mandato, por lo que conviene revisarlo antes de la asamblea.

Mensualmente ante el comité de administración, en cada sesión ordinaria ante la asamblea y al término de su administración (artículo 21). Cada cuenta debe detallar ingresos y gastos, incluidas las remuneraciones y pagos de seguridad social del personal, el saldo de caja, las cartolas bancarias y el respaldo de pago de los seguros. Si los copropietarios formulan observaciones al balance, debe responderlas en un máximo de quince días corridos (artículo 14).

Hay tres vías que la ley contempla: la asamblea puede removerlo (artículo 18); el juez de policía local puede exigirle que someta sus rendiciones a la aprobación de la asamblea, fijándole plazo y bajo multa (artículo 44 letra d); y el comité puede reclamar ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo (artículo 90). La reclamación ante la secretaría impide llevar la misma pretensión al juzgado de policía local (artículo 95).

No es lo que la ley prevé. Todo condominio debe mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro exclusiva, abierta a nombre del condominio, sobre la que solo giran las personas que designe la asamblea de copropietarios (artículo 33). El administrador debe entregar en cada rendición una copia informada por el banco de todas las cuentas y sus cartolas (artículo 21).

Todos los documentos del condominio a quien le suceda (artículo 9): el archivo con permisos, planos, reglamento, carpetas de ascensores e instalaciones, el registro de copropietarios y las copias de actas y acuerdos. Debe además rendir cuenta documentada del término de su administración (artículo 21). Conviene levantar un acta de entrega firmada por el administrador saliente, el entrante y el comité.

Según la gravedad: amonestación por escrito, multa de una a cuatro o de cinco a diez unidades tributarias mensuales, suspensión del Registro Nacional por uno a tres años o eliminación del Registro (artículo 88). Las aplica la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo, sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal del administrador (artículo 87).

El primer paso es un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar. En él un abogado revisa el contrato de administración, las actas de designación, las rendiciones y el reglamento de copropiedad, y entrega por escrito qué está en regla, qué riesgos hay y qué pasos siguen, sea para ordenar la relación con el administrador o para preparar su remoción.