Heredar una casa no te deja venderla al día siguiente: la ley exige inscripciones previas, la firma de todos los herederos o una partición, y la venta puede generar impuesto a la renta. Esta guía ordena qué hay que tener listo, las formas de vender y cómo se calcula la ganancia.
Por ley, los herederos adquieren la herencia en el momento mismo de la muerte del causante (artículos 722 y 955 del Código Civil). Pero el artículo 688 agrega una condición que pesa sobre los inmuebles: esa posesión legal «no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble» mientras no se hagan tres inscripciones en orden. Primero, la de la resolución de posesión efectiva: si es judicial, en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se dictó, junto con el testamento; si es la resolución administrativa del Registro Civil, en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas. Segundo, las inscripciones especiales de herencia, que dejan cada inmueble inscrito a nombre de todos los herederos en el Conservador donde está ubicado. Tercero, si hubo partición, la inscripción de la adjudicación.
La consecuencia práctica es directa: con las dos primeras inscripciones, los herederos pueden vender el inmueble de consuno, es decir, todos juntos. Con la tercera, el heredero a quien se le adjudicó la propiedad puede venderla por sí solo. Sin ellas, la notaría puede redactar la escritura, pero el Conservador no inscribirá la venta a nombre del comprador y ningún banco dará un crédito hipotecario sobre esa propiedad. Si todavía no tienes la posesión efectiva, el punto de partida está en nuestra guía de posesión efectiva (o en la de posesión efectiva con testamento).
Antes de vender hay además un requisito tributario: el impuesto a la herencia de la Ley 16.271 debe estar declarado ante el SII. El artículo 54 de esa ley prohíbe a los notarios autorizar, y a los Conservadores inscribir, las enajenaciones que hagan en común los herederos sin que se inserte el comprobante de pago del impuesto, salvo que se haya garantizado. Muchas herencias familiares resultan exentas, pero el trámite ante el SII hay que hacerlo igual, porque su certificado es el que exige el Conservador. El plazo legal para pagar el impuesto es de dos años desde que se defiere la herencia (artículo 50).
Cuál sirve depende de si los herederos están de acuerdo, de si ya hubo partición y de quién compra.
Con la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia inscritas, todos los herederos firman la compraventa como vendedores y se reparten el precio según sus cuotas. Es la vía más simple cuando hay acuerdo y el comprador es un tercero.
Un heredero que vive lejos o en el extranjero no necesita viajar: puede otorgar un mandato a otro heredero o a un tercero. En la práctica, notarías y Conservadores exigen que el poder conste en escritura pública y que tenga facultades expresas para vender; desde el extranjero se otorga ante el cónsul chileno.
Si uno quiere quedarse con la casa, puede comprar las cuotas de los otros o recibirla en una partición compensando en dinero. Ojo con lo tributario: la ley trata distinto la venta a cónyuge, conviviente civil, padres, hijos, abuelos o nietos (lo vemos más abajo).
Cada comunero puede vender su cuota sin el consentimiento de los demás (artículo 1812 del Código Civil). El comprador pasa a ser comunero con los otros herederos y puede pedir la partición (artículo 1320). Es una salida para quien quiere retirarse, aunque el precio de una cuota suele ser menor que su proporción en el valor total.
En vez de vender el inmueble, el heredero cede su derecho en toda la herencia. Debe hacerse por escritura pública (artículo 1801) y, si es a título oneroso y sin especificar los bienes, el cedente solo responde de ser heredero, no de lo que la herencia contenga (artículo 1909). El cesionario adquiere lo que le habría tocado al cedente en la partición.
Si uno o más herederos no quieren vender ni comprar, la salida es la partición, ante un juez árbitro partidor que debe ser abogado. Si nadie se adjudica el inmueble, puede terminar vendiéndose en remate y repartiéndose el precio. Lo explicamos en la guía de partición de herencia.
La cesión de derechos hereditarios no es la venta de una casa: es la venta de una cuota de la herencia completa, con todo lo que tenga dentro, incluidas las deudas que la graven. Por eso el cedente que no especifica los bienes solo garantiza su calidad de heredero (artículo 1909), y si antes de ceder se aprovechó de frutos, cobró créditos o vendió bienes de la herencia, debe reembolsar su valor al cesionario (artículo 1910). Salvo pacto en contrario, la cesión incluye también lo que llegue a esa cuota por derecho de acrecer.
Como no se dispone de un inmueble determinado, la ley de impuesto a la herencia exceptúa la escritura de cesión de derechos hereditarios de la exigencia de insertar el comprobante de pago (artículo 54 de la Ley 16.271). Aun así, ningún comprador serio cede un peso sin saber quiénes son los herederos: en la práctica, se exige al menos la posesión efectiva concedida y un estudio de lo que compone la herencia.
La regla honesta: la cesión sirve para salir rápido de una comunidad hereditaria, pero el cesionario asume el riesgo de lo que no sabía. Si vas a comprar derechos, pide que se revisen los títulos de cada inmueble como en cualquier compra (guía de estudio de títulos); si vas a vender, entiende que el precio de una cuota refleja ese riesgo.
Tres operaciones distintas que a menudo se confunden. Qué se vende, quién firma y qué se exige en cada una.
| Aspecto | Venta del inmueble completo | Venta de la cuota en el inmueble | Cesión de derechos hereditarios |
|---|---|---|---|
| Qué se vende | La propiedad entera | El porcentaje de un heredero en esa propiedad | La cuota del heredero en toda la herencia |
| Quién firma | Todos los herederos (o uno solo, si se le adjudicó) | Solo el heredero que vende | Solo el heredero que cede |
| Inscripciones previas (art. 688) | Posesión efectiva e inscripción especial de herencia; adjudicación si vende uno solo | Posesión efectiva e inscripción especial de herencia | No recae sobre un inmueble determinado; en la práctica se exige la posesión efectiva |
| Comprobante del impuesto a la herencia | Sí, para la venta en común (art. 54, Ley 16.271) | Revisarlo caso a caso con la notaría y el Conservador | Exceptuada por el art. 54 de la Ley 16.271 |
| Forma | Escritura pública e inscripción en el Conservador | Escritura pública e inscripción en el Conservador | Escritura pública (art. 1801) |
| Qué recibe el comprador | El dominio de toda la propiedad | Una cuota en comunidad con los demás herederos | El lugar del heredero en la partición, con sus riesgos |
La venta de un inmueble por una persona natural puede generar impuesto a la renta sobre el mayor valor, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo tributario. El artículo 17 N° 8 letra b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta establece que esa ganancia no constituye renta hasta un total de 8.000 UF, sumando todas las ventas de inmuebles que la persona haga en su vida, siempre que entre la adquisición y la venta pase más de un año (cuatro años en la subdivisión de terrenos y en la venta de departamentos derivada de la construcción de edificios por pisos). Lo que exceda de 8.000 UF se grava, a elección del vendedor, con el impuesto global complementario o con un impuesto único de 10% para personas con domicilio o residencia en Chile. Aunque no haya impuesto que pagar, la venta se declara en la Operación Renta.
En una herencia, dos datos cambian el cálculo. El costo tributario: para los bienes adjudicados en partición, la ley fija como valor de adquisición el que se consideró para el impuesto a la herencia, reajustado por IPC (artículo 17 N° 8 letra f); y para ese impuesto, los inmuebles se valoran en general por su avalúo fiscal a la fecha de la muerte (artículo 46 de la Ley 16.271), que suele ser bastante menor que el valor comercial. Por eso la ganancia tributaria de una casa heredada puede ser alta aunque el heredero no haya «ganado» nada. La fecha de adquisición: según el SII, es la de la apertura de la sucesión, es decir, la de la muerte del causante; el año de tenencia se cuenta desde ahí, no desde que el causante compró. Además, el impuesto a la herencia efectivamente pagado sobre ese inmueble puede usarse, en la proporción que corresponda, como crédito contra el impuesto a la renta de la venta (letra b, numeral vi).
Dos advertencias. Si el vendedor enajena a su cónyuge, conviviente civil, o ascendientes o descendientes hasta el segundo grado (padres, hijos, abuelos, nietos), o a una sociedad relacionada, la ley grava el mayor valor con los impuestos finales sin el beneficio de las 8.000 UF, según el propio asistente del SII; es un punto clave cuando un hijo le vende su cuota a la madre sobreviviente. Y si el causante adquirió el inmueble antes del 1 de enero de 2004 o falleció hace muchos años, pueden aplicarse reglas transitorias distintas. Cada caso tiene números propios: antes de firmar, haz el cálculo con un contador y con el asistente de venta de bienes raíces del SII.
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No. Mientras no se inscriban la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia, los herederos no pueden disponer del inmueble (artículo 688 del Código Civil), y el Conservador no inscribirá la venta a nombre del comprador. Lo que sí puede hacer un heredero antes es ceder sus derechos hereditarios, aunque en la práctica el cesionario pedirá la posesión efectiva para saber a quién le compra.
Es la inscripción que deja cada inmueble de la herencia a nombre de todos los herederos en el Conservador de Bienes Raíces donde está ubicado. Se pide después de inscrita la posesión efectiva y es el paso que permite a los herederos vender el inmueble de común acuerdo (artículo 688 N° 2 del Código Civil). Sin ella, la propiedad sigue inscrita a nombre del fallecido.
Nadie puede obligarlo a firmar una compraventa, pero tampoco puede mantener a los demás en la comunidad para siempre: cualquier heredero puede pedir la partición (artículo 1317 del Código Civil). En la partición el inmueble se adjudica a uno o más herederos, compensando en dinero, o se vende y se reparte el precio. Antes de llegar a eso, se puede ofrecer comprarle su cuota o que él compre la de los demás.
Sí. Puedes vender tu cuota en un inmueble determinado, porque cada comunero puede vender su cuota sin el consentimiento de los otros (artículo 1812), o ceder tus derechos en toda la herencia por escritura pública (artículo 1801). Quien compra ocupa tu lugar en la comunidad y puede pedir la partición. Espera un precio menor a tu proporción del valor total: el comprador asume un bien compartido.
Puede pagarse impuesto a la renta sobre la ganancia. Para una persona natural, el mayor valor está exento hasta 8.000 UF acumuladas en su vida si pasa más de un año entre la adquisición y la venta, y en una herencia esa fecha es la muerte del causante. Si la ganancia supera ese tope, o si se vende a un pariente o sociedad relacionada, hay impuesto. La venta se declara igual en la Operación Renta.
Se resta al precio de venta el costo tributario. En un inmueble heredado, ese costo es, en general, el valor que se consideró para el impuesto a la herencia —normalmente el avalúo fiscal a la fecha de la muerte— reajustado por IPC (artículo 17 N° 8 letra f de la Ley sobre Impuesto a la Renta y artículo 46 de la Ley 16.271). Como el avalúo fiscal suele ser menor que el precio de mercado, conviene hacer el cálculo con un contador antes de fijar el precio.
Sí, pero su parte no se puede vender sin autorización del juez con conocimiento de causa (artículo 254 del Código Civil). Si el menor tiene tutor o curador, el juez solo autoriza por utilidad o necesidad manifiesta y la venta de sus bienes se hace, por regla general, en pública subasta (artículos 393 y 394). Hay que sumar ese trámite judicial a los plazos de la venta.
No hay un plazo legal de espera: se puede vender apenas estén inscritas la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia y declarado el impuesto a la herencia. Lo que sí tiene un plazo es el beneficio tributario: para que la ganancia quede exenta hasta 8.000 UF, debe pasar más de un año desde la muerte del causante. Vender antes puede significar pagar impuesto por toda la ganancia.
Todo lo que afirma esta guía se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
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