55 términos del derecho chileno explicados en una o dos frases, cada uno con el artículo de la ley que lo regula y la guía del estudio que lo desarrolla. Desde el desahucio y el procedimiento monitorio de la Ley 21.461 hasta la posesión efectiva y la SpA.
Persona encargada de ejecutar los acuerdos de la asamblea y del comité de administración: cuida los bienes comunes, gestiona el cobro de los gastos comunes y rinde cuenta documentada de su gestión, al comité cada mes y a la asamblea en cada sesión ordinaria. Puede ejercer con o sin remuneración, pero debe mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios.
Persona a quien el testador encarga hacer ejecutar las disposiciones de su testamento, también llamada ejecutor testamentario. Si el testador no nombró albacea, o el nombrado falta, ese encargo corresponde a los herederos.
Acto por el que se deja sin efecto un gravamen o una prohibición inscritos sobre una propiedad —una hipoteca, una prohibición de enajenar, un embargo— y se anota su cancelación al margen de la inscripción en el Conservador. En la hipoteca, la cancelación la otorga el acreedor por escritura pública; mientras no se alza, el gravamen sigue apareciendo en el certificado de hipotecas y gravámenes.
Dinero u otra cosa que una parte entrega a la otra en prenda de que se celebrará o cumplirá el contrato. Si no se pacta otra cosa, las arras permiten retractarse: quien las dio las pierde y quien las recibió debe devolverlas dobladas.
Contrato en que una parte, el arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra, el arrendatario, a pagar por ese goce un precio determinado, la renta. El arriendo de inmuebles urbanos se rige por la Ley 18.101 y, en lo que ella no prevé, por el Código Civil.
Órgano que reúne a los copropietarios de un condominio y adopta los acuerdos de la comunidad. Sesiona en forma ordinaria al menos una vez al año —ocasión en que la administración rinde cuenta documentada— y en forma extraordinaria para las materias que la ley somete a quórums especiales.
Documento con el que la administración cobra a cada unidad su parte de los gastos comunes; debe pagarse dentro de los diez primeros días desde su emisión, salvo otra regla del reglamento. Firmado por el administrador, tiene mérito ejecutivo: permite demandar en juicio ejecutivo sin un juicio previo que declare la deuda.
Derecho del heredero que acepta la herencia a no responder de las deudas hereditarias y testamentarias sino hasta el valor total de los bienes que ha heredado. Protege el patrimonio propio del heredero cuando la herencia puede venir con deudas.
Partes de un condominio que pertenecen a todos los copropietarios, como el terreno, los cimientos, las fachadas, los muros soportantes, los ascensores, las instalaciones generales y las circulaciones. Sobre ellos cada copropietario tiene un derecho de dominio común, distinto del dominio exclusivo sobre su departamento, oficina o casa.
Venta o traspaso que un heredero hace de su cuota en la herencia, sin especificar bienes concretos. Debe otorgarse por escritura pública, y quien cede a título oneroso solo responde de su calidad de heredero, no del contenido de la herencia.
Pacto por el que una parte, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena —normalmente una suma de dinero— si no la cumple o la cumple tarde. Es habitual en promesas de compraventa, contratos de arriendo y pactos de accionistas.
Órgano designado por la asamblea de copropietarios, en su primera sesión, para representarla y supervisar la administración del condominio. Se compone de un número impar de miembros: al menos tres y, por regla general, un máximo de cinco.
Contrato en que una parte entrega gratuitamente a otra una cosa, mueble o inmueble, para que la use y la restituya después de terminado el uso. Si no se fija tiempo ni un uso particular, el préstamo se convierte en precario y el dueño puede pedir la restitución en cualquier momento.
Contrato en que una parte se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Tratándose de bienes raíces, la venta no es perfecta mientras no se otorga escritura pública, y el comprador solo adquiere el dominio con la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Situación en que quedan los herederos tras la muerte del causante: todos son dueños de la herencia en conjunto, cada uno en su cuota, sin bienes asignados individualmente. Nadie está obligado a permanecer en ella; cualquier heredero puede pedir la partición, y el pacto de indivisión no puede exceder de cinco años.
Régimen especial de dominio sobre un inmueble dividido en unidades —departamentos, oficinas, casas de un condominio—, que da a cada titular la propiedad exclusiva de su unidad y un derecho de dominio común sobre los bienes comunes. Hoy lo regula la Ley 21.442.
Cuarta parte de la herencia de la que el testador puede disponer a su arbitrio, en favor de cualquier persona, cuando tiene descendientes, cónyuge o ascendientes. Si no tiene ninguno de ellos, la porción de libre disposición sube a la mitad de sus bienes.
Cuarta parte de la herencia que el testador puede repartir como quiera, pero solo entre su cónyuge, sus descendientes o sus ascendientes, sean o no legitimarios; la Ley 20.830 permite asignarla también al conviviente civil. Puede darla entera a uno solo de ellos.
Aviso anticipado con el que una parte pone término a un arriendo sin plazo fijo o pactado mes a mes. Si lo da el arrendador, solo puede hacerlo judicialmente o por notificación personal de un notario, y el arrendatario tiene un plazo de dos meses, más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de seis meses.
Persona jurídica que constituye una sola persona natural, con un patrimonio propio distinto del de su titular; es siempre comercial y está sometida al Código de Comercio. La empresa responde de sus obligaciones con todos sus bienes, y el titular solo responde del pago efectivo del aporte que se comprometió a realizar.
Revisión legal de la historia de una propiedad antes de comprarla, hipotecarla o heredarla: inscripciones de dominio, hipotecas, gravámenes, prohibiciones, embargos y litigios. Se examinan al menos diez años porque ese es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria, que sanea los títulos más antiguos.
En los contratos de arriendo urbano que constan por escrito, las firmas de las partes deben ser autorizadas por un notario, que pide al arrendador los títulos que lo habilitan para arrendar. El contrato así autorizado es antecedente suficiente para iniciar la demanda monitoria de la Ley 21.461.
Fondo que todo condominio debe formar para cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios o imprevistos. El comité de administración autoriza su uso, y el fondo debe reservar una parte para los pagos asociados al término del contrato del personal.
Suma que el arrendatario entrega al inicio del contrato para caucionar la restitución del inmueble en buen estado y el pago de deudas pendientes. La Ley 18.101 no fija su monto ni su plazo de devolución, que dependen del contrato; si se devuelve con atraso, debe pagarse reajustada según la variación de la unidad de fomento.
Obligaciones económicas del condominio que cada copropietario paga en proporción a su derecho en los bienes comunes, salvo otra regla del reglamento. Los ordinarios cubren administración, mantención, reparación y consumo; los extraordinarios, todo gasto adicional y las nuevas obras comunes.
Sucesión que regla la ley cuando el difunto no dejó testamento, o el que dejó no es válido o no tuvo efecto. La ley llama a heredar, en órdenes sucesivos, a los descendientes, ascendientes, cónyuge o conviviente civil, colaterales y, a falta de todos ellos, al Fisco.
Sucesión que se rige por un testamento válido, dentro de los límites que fija la ley para proteger a los legitimarios. Su posesión efectiva se tramita ante el tribunal, no en el Registro Civil.
Herencia es la asignación por causa de muerte a título universal, es decir, sobre todos los bienes, derechos y obligaciones transmisibles del difunto o una cuota de ellos; quien la recibe es heredero. El legado, en cambio, recae sobre bienes determinados, y quien lo recibe es legatario.
Derecho de prenda constituido sobre un inmueble que sigue en poder del deudor, para garantizar una deuda. Debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el Registro del Conservador; sin la inscripción no tiene valor alguno.
Sociedad —por lo general una SpA o una sociedad de responsabilidad limitada— que reúne las participaciones o los bienes de una familia para administrarlos de forma ordenada. No es un tipo legal propio, y su diseño debe respetar las legítimas de los herederos y la norma general antielusiva del Código Tributario.
Impuesto que grava el valor líquido de cada asignación por causa de muerte con una escala progresiva en unidades tributarias anuales (UTA), del 1 % al 25 %. El cónyuge, los ascendientes y los hijos o su descendencia están exentos en la parte que no exceda de 50 UTA, y el impuesto debe pagarse dentro de dos años desde que se defiere la asignación.
Declaración jurada que debe presentar ante el Servicio de Impuestos Internos quien comienza un negocio susceptible de producir rentas afectas, dentro de los dos meses siguientes al inicio de sus actividades. Una sociedad recién constituida también debe presentarla.
Anotación del título de una propiedad en el Registro del Conservador de Bienes Raíces del lugar donde está el inmueble. Es el modo en que se transfiere el dominio de los inmuebles: la escritura sola no basta para que el comprador sea dueño.
Conjunto de inscripciones que deben hacerse tras la posesión efectiva —la de la resolución que la concede y la especial de herencia sobre cada inmueble— para que los herederos puedan disponer de los bienes raíces del causante. Sin ellas no se puede vender una propiedad heredada.
Árbitro que conoce y resuelve la partición de bienes cuando los herederos no la hacen de común acuerdo; la partición es materia de arbitraje forzoso. Lo nombran los interesados o, si no se ponen de acuerdo, el tribunal.
Procedimiento civil abreviado que se aplica cuando la acción requiere, por su naturaleza, una tramitación rápida para ser eficaz, y en los casos que la ley señala. Es la vía de, entre otras, la acción de precario.
Expulsión material del arrendatario u ocupante que no restituye el inmueble, ordenada por el tribunal y ejecutada con auxilio de la fuerza pública si es necesario. Con la Ley 21.461 el juez puede ordenarlo incluso de forma anticipada, antes de la sentencia, si concurren los requisitos legales.
La legítima es la cuota de los bienes del difunto que la ley asigna obligatoriamente a ciertas personas, los legitimarios: los hijos (personalmente o representados por su descendencia), los ascendientes, el cónyuge sobreviviente y el conviviente civil. Las legítimas suman, como regla general, la mitad de la herencia.
Obras que el arrendatario hace en la propiedad arrendada. El arrendador debe reembolsar las reparaciones indispensables no locativas avisadas a tiempo; las mejoras útiles, solo si consintió en abonarlas, aunque el arrendatario puede llevarse los materiales si no daña el inmueble.
Acuerdo privado entre accionistas que regula materias que no están en los estatutos o los complementa: venta de acciones, derechos de preferencia, salida de socios, cláusulas de arrastre (drag along) y de acompañamiento (tag along). En las sociedades anónimas, los pactos sobre cesión de acciones deben depositarse en la compañía y anotarse en el Registro de Accionistas; si no, son inoponibles a terceros.
Acto que pone fin a la comunidad hereditaria adjudicando a cada heredero bienes concretos en pago de su cuota. Los herederos pueden hacerla por sí mismos si todos están de acuerdo; si no, se hace ante un juez partidor.
Resolución que reconoce a una o más personas la calidad de herederos y les permite disponer de los bienes del causante. Las herencias intestadas abiertas en Chile se tramitan en el Servicio de Registro Civil e Identificación; las demás, como las que tienen testamento, ante el tribunal competente.
Tenencia de una cosa ajena sin contrato previo y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, como el familiar que ocupa una casa prestada «por mientras». El dueño puede recuperar el inmueble mediante la acción de precario, que se tramita en juicio sumario.
Modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas por haberlas poseído durante cierto tiempo con los demás requisitos legales. La extraordinaria opera a los diez años, y por eso el estudio de títulos revisa al menos ese periodo.
Procedimiento especial, incorporado por la Ley 21.461, para cobrar rentas y cuentas impagas y obtener la restitución del inmueble: el tribunal requiere al arrendatario para que pague dentro de diez días corridos y, si no paga ni se opone, se le tiene por condenado y se procede al lanzamiento.
Contrato por el que las partes se obligan a celebrar en el futuro una compraventa. Solo obliga si consta por escrito, si el contrato prometido es válido, si fija un plazo o condición para celebrarlo y si lo especifica de modo que solo falte la tradición o las solemnidades.
Instrumento que acuerdan los copropietarios para fijar sus derechos y obligaciones recíprocos, las limitaciones de uso y las reglas de administración del condominio, dentro del marco de la Ley 21.442. No puede, por ejemplo, prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía.
Medida que el juez puede ordenar en el juicio de arriendo, a petición del demandante y antes de la sentencia, para que el arrendatario entregue el inmueble, con lanzamiento y auxilio de la fuerza pública si es necesario. Basta acreditar una presunción grave del derecho que se reclama, y el juez puede exigir caución al demandante.
Devolución material de la propiedad arrendada al término del contrato. En los arriendos de plazo fijo de hasta un año el arrendador solo puede pedirla judicialmente, y el arrendatario tiene dos meses desde la notificación de la demanda; mientras no restituye, sigue obligado a pagar la renta.
Sociedad de personas, civil o comercial, que se constituye por escritura pública y en la que la responsabilidad de los socios queda limitada a sus aportes o a la suma que se fije en los estatutos. Hoy también puede constituirse en el Registro de Empresas y Sociedades de la Ley 20.659.
Persona jurídica creada por una o más personas, cuya participación en el capital se representa en acciones, con estatutos de amplia flexibilidad. Puede constituirla un solo accionista, y sus estatutos admiten reglas que otros tipos sociales no permiten.
Contrato por el que el arrendatario arrienda a un tercero el todo o parte de la propiedad que él arrienda. Por regla general requiere autorización expresa del arrendador, pero en los arriendos de vivienda con plazo fijo superior a un año se entiende permitido, salvo pacto en contrario.
Acto más o menos solemne en que una persona dispone del todo o parte de sus bienes para después de su muerte, conservando la facultad de revocarlo mientras viva. Debe respetar las asignaciones forzosas, como las legítimas.
Régimen simplificado de la Ley 20.659 que permite constituir, modificar, transformar, fusionar, dividir o disolver sociedades cumpliendo solo las solemnidades de esa ley, mediante formularios electrónicos en el Registro de Empresas y Sociedades. Se aplica, entre otras, a la SpA, la sociedad de responsabilidad limitada y la EIRL.
Derecho real que permite gozar de una cosa ajena —usarla y percibir sus frutos, como las rentas de un arriendo— con cargo de conservarla y restituirla a su dueño. Quien conserva el dominio sin el goce tiene la nuda propiedad.
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