En el arriendo de un local o de una oficina la ley dice poco y el contrato decide casi todo: quién paga la habilitación, si se puede subarrendar, qué pasa si el inmueble se vende y quién responde cuando la sociedad arrendataria deja de pagar. Esta guía recorre, con los artículos de la Ley 18.101 y del Código Civil, lo que rige si el contrato calla y lo que conviene dejar escrito, tanto para la empresa que arrienda como para el propietario.
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En un arriendo de vivienda el arrendatario suele firmar el contrato que le presentan. En un arriendo comercial hay dos negocios en juego: el del propietario, que vive de la renta, y el del arrendatario, que va a invertir en habilitar el local, a contratar personal y a construir una clientela en esa dirección. Las reglas legales fueron pensadas para un arriendo genérico y resuelven mal las preguntas propias de un local: quién paga la obra, qué pasa con ella al término, si el arrendatario puede traspasar el negocio con el local incluido, o qué ocurre si el edificio cambia de dueño.
La regla de fondo es que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes (artículo 1545 del Código Civil). Las normas del Código sobre reparaciones, mejoras, subarriendo o restitución rigen cuando el contrato calla, y varias lo dicen expresamente: «las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones» (artículo 1927). El límite está en la Ley 18.101, cuyo artículo 19 declara irrenunciables los derechos que esa ley confiere a los arrendatarios, sin distinguir entre vivienda y local.
Esta guía no repite lo que ya está explicado para el arriendo de vivienda. Las cláusulas generales de cualquier contrato están en la guía del contrato de arriendo; la forma de estandarizar los contratos de una cartera residencial, en la guía para inversionistas. Aquí se trata lo que cambia cuando el inmueble es un local, una oficina o una bodega y cuando el arrendatario es una empresa.
Antes de negociar una cláusula conviene saber qué norma se aplica al inmueble y cuáles de sus reglas son solo para viviendas.
El arrendamiento de bienes raíces urbanos, es decir, los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se rige por la Ley 18.101 y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil (artículo 1). Eso incluye locales, oficinas y bodegas: la ley no los excluye.
El inciso segundo del artículo 1 extiende la ley a las viviendas situadas fuera del radio urbano. No menciona los locales: un galpón o un local fuera del radio urbano se rige por el Código Civil, artículos 1915 y siguientes.
La ley no se aplica a predios de más de una hectárea con aptitud o destino agrícola, ganadero o forestal, inmuebles fiscales, viviendas amobladas de temporada, hoteles y residenciales en lo relativo al hospedaje, estacionamientos de vehículos y viviendas de la Ley 19.281. Los juicios sobre estacionamientos, con todo, se tramitan por el procedimiento de la misma ley.
El artículo 5 entiende implícita la facultad de subarrendar en los contratos de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año. No rige para locales ni oficinas, donde manda el artículo 1946 del Código Civil: sin autorización expresa no se puede ceder ni subarrendar.
Los límites de renta y de garantía del artículo 2 transitorio se dictaron para los contratos celebrados en los cuatro años siguientes a la publicación de la ley, y su número 11 ya dejaba fuera a los locales comerciales o industriales y a las oficinas. Hoy el monto de la renta, su reajuste y la garantía son materia del contrato.
Los juicios de desahucio, terminación, restitución e indemnización relativos a los contratos del artículo 1 se tramitan por el Título III de la ley (artículo 7). El procedimiento monitorio del Título III bis, incorporado por la Ley 21.461, tampoco distingue según el destino del inmueble.
Contrato mes a mes o de duración indefinida. El desahucio dado por el arrendador solo puede hacerse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. El plazo es de dos meses desde la notificación y aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble, con un máximo total de seis meses (artículo 3 de la Ley 18.101). El arrendatario desahuciado puede restituir antes y paga la renta solo hasta el día de la restitución.
Plazo fijo que no excede de un año. El arrendador solo puede solicitar judicialmente la restitución, y el arrendatario tiene derecho a un plazo de dos meses contado desde la notificación de la demanda (artículo 4). También puede restituir antes y pagar solo hasta ese día.
Plazo fijo superior a un año, que es el caso habitual de un local que requiere inversión. Los artículos 3 y 4 no lo regulan y se aplica el Código Civil: fijado el tiempo de duración no es necesario desahucio (artículo 1954), y el arrendatario está obligado a pagar la renta de todos los días que falten hasta el término, aunque restituya voluntariamente antes (artículo 1955). Para una empresa esto significa que la salida anticipada no existe si no se pacta.
Renovación. La permanencia del arrendatario tolerada por el arrendador no renueva el contrato. Solo si el arrendatario paga, con el beneplácito del arrendador, la renta de un período posterior al término, o si ambos manifiestan de modo inequívoco su intención de perseverar, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones, pero por no más de tres meses en los predios urbanos (artículo 1956). Quien necesita estabilidad debe pactar la prórroga por escrito, con su plazo y su aviso.
El detalle de las formas de aviso y de la cuenta de los plazos está en la guía de desahucio y término del arriendo.
La columna central es la regla legal que se aplica cuando el contrato no dice nada. La de la derecha, lo que normalmente se negocia en un arriendo comercial.
| Materia | Regla legal si el contrato calla | Qué conviene pactar |
|---|---|---|
| Destino del local | El arrendatario debe usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato; si la destina a otro objeto, el arrendador puede pedir la terminación con indemnización (artículo 1938) | El giro autorizado con precisión y, si el negocio puede evolucionar, los giros afines permitidos; quién tramita y costea los permisos que la actividad requiera |
| Subarriendo y cesión | Prohibidos salvo autorización expresa (artículo 1946) | Si se autorizan, en qué casos y con qué requisitos; qué ocurre si la sociedad arrendataria vende el negocio que funciona en el local |
| Habilitación y mejoras | Las mejoras útiles no consentidas con expresa condición de abonarlas no se reembolsan; el arrendatario puede llevarse los materiales sin detrimento del inmueble, salvo que el arrendador pague su valor como materiales separados (artículo 1936) | Qué obras se autorizan, quién las paga, si quedan a beneficio del inmueble o deben retirarse, y si hay meses de gracia mientras dura la obra |
| Reparaciones | Las necesarias son del arrendador; las locativas, del arrendatario, salvo fuerza mayor o mala calidad del inmueble (artículos 1927 y 1940) | Una lista de qué mantiene cada parte: estructura, techumbre, instalaciones, climatización, cortinas metálicas, vitrinas |
| Venta del inmueble | El comprador solo debe respetar el arriendo si se otorgó por escritura pública (artículo 1962 N° 2) | Otorgar el contrato por escritura pública cuando hay inversión relevante, e inscribirlo si el inmueble tiene o puede tener hipoteca |
| Salida anticipada | En plazo fijo, el arrendatario debe la renta hasta el último día (artículo 1955) | Una cláusula de salida con aviso previo y una compensación determinada, o la facultad de proponer un reemplazante |
| Renovación | No hay renovación por simple tolerancia; la tácita dura como máximo tres meses (artículo 1956) | Prórrogas automáticas o por opción, con plazo de aviso, y el reajuste de la renta que regirá en cada una |
| Avales | Las fianzas, prendas e hipotecas de terceros no cubren las obligaciones de la renovación (artículo 1957) | Que el aval se obligue expresamente por las prórrogas, o que firme cada renovación |
| Mercaderías | Quien arrienda un almacén o tienda no responde de la pérdida de las mercaderías sino por su culpa, y en especial por el mal estado del edificio que no fuera manifiesto o conocido (artículo 1975) | Qué seguros contrata cada parte y sobre qué bienes |
El Código Civil distingue tres cosas. Las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en estado de servir son del arrendador (artículos 1924 y 1927). Las reparaciones locativas son del arrendatario: se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió, sin responder del deterioro por el tiempo y el uso legítimo, la fuerza mayor o la mala calidad de la construcción (artículos 1940 y 1970). Y las mejoras útiles, donde cabe la habilitación de un local, no se reembolsan salvo que el arrendador las haya consentido con la expresa condición de abonarlas (artículo 1936).
Si el arrendatario debe hacer una reparación indispensable que no es locativa, tiene derecho a reembolso siempre que no la haya hecho necesaria por su culpa y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto posible para que la hiciera por su cuenta (artículo 1935). El aviso por escrito y con fecha es, por tanto, la condición del reembolso.
Cuando al arrendatario se le debe una indemnización, no puede ser privado del inmueble sin que antes se le pague o se le asegure su importe (artículo 1937); ese derecho de retención debe reclamarse en la audiencia del juicio (artículo 9 de la Ley 18.101). El arrendador, por su parte, puede retener los objetos con que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o provisto el inmueble, para seguridad de la renta y de las indemnizaciones (artículo 1942 del Código Civil); el artículo 23 bis de la Ley 18.101 hace aplicable para ese efecto el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil.
El arrendador tampoco puede, sin consentimiento del arrendatario, mudar la forma del inmueble ni hacer obras que le embaracen el goce. Si se trata de reparaciones que no admiten demora, el arrendatario debe tolerarlas, con derecho a rebaja proporcional de la renta, y puede dar por terminado el arriendo si lo que queda no sirve para el objeto del contrato (artículo 1928). En un local a la calle, donde una obra de fachada puede significar semanas sin ventas, conviene regular este escenario.
El artículo 1962 del Código Civil enumera quiénes están obligados a respetar el arriendo: quien adquiere a título lucrativo, como un heredero o un donatario; quien adquiere a título oneroso, como un comprador, solo si el arrendamiento se contrajo por escritura pública; y los acreedores hipotecarios, solo si la escritura pública de arriendo se inscribió en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario puede requerir por sí solo esa inscripción.
Escritura pública es el instrumento otorgado ante notario e incorporado en su protocolo (artículo 1699). Un contrato privado con firmas autorizadas ante notario no lo es: sirve para el procedimiento monitorio, pero no obliga al comprador a respetar el plazo.
Si el nuevo dueño no está obligado a respetar el arriendo, el arrendador que vendió debe indemnizar al arrendatario (artículo 1961), incluidos los perjuicios del subarrendatario. El pacto de no enajenar el inmueble arrendado no impide la venta: solo da derecho al arrendatario a permanecer hasta la terminación natural del contrato (artículo 1964). Y si los acreedores del arrendador embargan el inmueble, el arriendo subsiste y ellos se sustituyen en los derechos y obligaciones del arrendador; si se les adjudica, se vuelve a la regla del artículo 1962 (artículo 1965).
Renta y reajuste. El texto vigente de la Ley 18.101 no fija la renta ni su reajuste durante el contrato: son materia de pacto. Lo que sí regula es la mora: los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esa ley, se efectúan reajustados según la variación de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron hacerse y la del pago efectivo, y los intereses se calculan sobre la suma reajustada (artículo 21).
Garantía. Tampoco hay hoy un tope legal ni un plazo legal de devolución para la garantía de un local u oficina. Todo debe quedar en el contrato: monto, en qué moneda o unidad se expresa, qué cubre, en qué plazo se restituye tras la entrega y cómo se rinden los descuentos.
Gastos comunes. Frente al condominio, las obligaciones económicas siguen siempre al dueño de la unidad (artículo 6 de la Ley 21.442): que el contrato las ponga de cargo del arrendatario no libera al propietario ante la comunidad. Entre las partes, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo hasta que efectúe la restitución (artículo 6 de la Ley 18.101). Cómo cobra la comunidad está en la guía de cobranza de gastos comunes.
Contribuciones y otros cargos del inmueble. Las normas de arriendo citadas en esta guía no trasladan al arrendatario las contribuciones ni otros cargos que pesan sobre el propietario; si las partes quieren que el arrendatario los asuma, el contrato debe decirlo de forma expresa. El tratamiento tributario del arriendo, tanto para el propietario como para la empresa arrendataria, se revisa aparte con el contador de cada parte.
Las herramientas legales del arrendador y los resguardos del arrendatario, con el artículo que respalda cada una.
La mora de un período entero en el pago de la renta da derecho al arrendador, después de dos reconvenciones entre las cuales medien a lo menos cuatro días, a hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que el pago se verificará dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días (artículo 1977 del Código Civil).
La demanda monitoria pide que se requiera al deudor para que pague en diez días corridos las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas. Si no paga, no comparece o no se opone, se le tiene por condenado y se dispone el lanzamiento en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme (artículos 18-A y 18-C de la Ley 18.101).
El deudor puede oponerse por escrito dentro del plazo, con sus fundamentos y medios de prueba (artículo 18-F). Si la oposición se funda en excepciones distintas de las dilatorias, el tribunal declara terminado el monitorio y el arrendador debe iniciar el juicio declarativo de arriendo, cuyo objeto queda delimitado por esa oposición (artículo 18-H).
Si el arrendador demanda la terminación y restitución por haberse destruido parcialmente o inutilizado el inmueble por acción u omisión del arrendatario, el juez puede ordenar la restitución anticipada y el lanzamiento, y puede exigir caución al demandante (artículo 8 N° 7 bis).
Cuando el arriendo termina por culpa del arrendatario, éste debe indemnizar los perjuicios y, en especial, la renta por el tiempo que falte hasta el término. Puede eximirse proponiendo bajo su responsabilidad una persona idónea que lo sustituya por ese tiempo, con fianza u otra seguridad competente (artículo 1945).
El inmueble se restituye desocupándolo enteramente, poniéndolo a disposición del arrendador y entregando las llaves, en el estado en que fue entregado, considerando el deterioro por el uso legítimo; si no consta ese estado, se entiende recibido en regular estado de servicio (artículos 1947 y 1948). Para constituir en mora de restituir se requiere requerimiento del arrendador (artículo 1949).
Quién firma. Una sociedad se obliga por medio de quien tiene poder para ello. Antes de firmar, el propietario debe pedir los antecedentes que acrediten la existencia de la sociedad y las facultades de su representante para arrendar y para obligarla por el plazo y el monto del contrato. A la inversa, el notario que autoriza las firmas debe solicitar los títulos que habilitan al arrendador a ceder el uso del inmueble (artículo 20 de la Ley 18.101), y la empresa arrendataria tiene el mismo interés en revisarlos.
Por qué se pide un aval. Si la arrendataria es una sociedad en que los socios limitan su responsabilidad, el propietario cobra contra el patrimonio de la sociedad, que puede ser mínimo. De ahí que en los arriendos comerciales se pida que un socio u otra persona garantice el contrato. La forma de la sociedad y la responsabilidad de sus socios están explicadas en la comparación entre SpA, Ltda. y EIRL.
Fiador o codeudor solidario. La fianza es una obligación accesoria por la que alguien responde de una obligación ajena si el deudor principal no la cumple (artículo 2335 del Código Civil). El fiador goza del beneficio de excusión: puede exigir que antes se persiga la deuda en los bienes del deudor principal (artículo 2357), salvo que lo haya renunciado expresamente o que se haya obligado como codeudor solidario (artículo 2358). En la solidaridad, el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores por el total (artículo 1514), pero debe ser expresamente declarada (artículo 1511): una firma «como aval» sin más texto deja abierta la discusión.
Renovaciones. Renovado el arriendo, las fianzas, prendas o hipotecas constituidas por terceros no se extienden a las obligaciones que resulten de la renovación (artículo 1957). En contratos que se prorrogan año a año, el propietario que no hace firmar de nuevo al garante, o que no pactó desde el inicio que la garantía cubre las prórrogas, puede quedar sin ella.
Insolvencia del arrendatario. La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo: sus acreedores pueden sustituirse en el contrato prestando fianza a satisfacción del arrendador; si no lo hacen, el arrendador tiene derecho a darlo por concluido (artículo 1968).
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Si el local está dentro del radio urbano, la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y, en lo que ella no prevé, el Código Civil (artículo 1 de la ley). Si está fuera del radio urbano, o si se trata de un inmueble excluido por el artículo 2, como un inmueble fiscal o un estacionamiento, rigen los artículos 1915 y siguientes del Código Civil.
La Ley 21.461 incorporó el procedimiento monitorio como Título III bis de la Ley 18.101, y ese título no distingue según el destino del inmueble. En un contrato regido por esa ley, el arrendador puede demandar el cobro de las rentas y de las cuentas de gastos comunes y de consumo, con la restitución consecuencial del inmueble (artículo 18-A). Si el arrendatario se opone con fundamento, el asunto pasa a un juicio declarativo de arriendo (artículo 18-H).
El artículo 20 de la Ley 18.101 dispone que, en los contratos regidos por ella que consten por escrito, las firmas serán autorizadas por un notario, quien debe solicitar los títulos que habilitan al arrendador. Su efecto práctico es que el contrato autorizado constituye antecedente suficiente para la demanda monitoria. Para que el arriendo además obligue a un futuro comprador del inmueble se necesita escritura pública (artículo 1962 del Código Civil).
El comprador solo está obligado a respetar el arriendo si éste se otorgó por escritura pública; los acreedores hipotecarios, solo si esa escritura se inscribió antes que la hipoteca (artículo 1962). Si el nuevo dueño no está obligado a respetarlo, el arrendador que vendió debe indemnizar al arrendatario (artículo 1961).
Solo si el contrato lo autoriza expresamente (artículo 1946 del Código Civil). La facultad implícita de subarrendar del artículo 5 de la Ley 18.101 rige únicamente para inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año. Si hay subarrendatarios, la sentencia del juicio contra el arrendatario solo les es oponible si se les notificó la demanda o se apersonaron en la causa (artículo 11 de la Ley 18.101).
Salvo pacto distinto, el arrendatario. El arrendador no está obligado a reembolsar las mejoras útiles que no consintió con la expresa condición de abonarlas; el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento del inmueble, a menos que el arrendador le pague lo que valdrían separados (artículo 1936). Por eso la obra debe autorizarse y regularse por escrito antes de empezar.
En un contrato de plazo fijo, el arrendatario está obligado a pagar la renta de todos los días que falten hasta el término, aunque restituya antes (artículo 1955). La salida anticipada existe solo si se pactó. Distinto es el caso del arrendatario desahuciado por el arrendador en un contrato mes a mes o indefinido, o demandado de restitución en uno de plazo fijo de hasta un año: puede restituir antes y paga solo hasta ese día (artículos 3 y 4 de la Ley 18.101).
No por el solo hecho de haber firmado el contrato original: renovado el arriendo, las fianzas, prendas o hipotecas constituidas por terceros no se extienden a las obligaciones de la renovación (artículo 1957). Para que el garante responda debe haberse obligado expresamente por las prórrogas o firmar cada renovación.
El primer paso es un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar. En él se revisa el borrador o el contrato vigente, los títulos del inmueble y los antecedentes de la sociedad, y se identifican los riesgos de cada cláusula para la parte que consulta. La redacción, la negociación o la representación en juicio se definen a partir de ese informe.
Todo lo que afirma esta guía se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
Cuando la herencia incluye un negocio o bienes en renta, la partición puede paralizarlos. Un holding familiar ordena en vida el gobierno y la sucesión del patrimonio, respetando las legítimas.
Cuéntanos si arriendas o das en arriendo, qué inmueble es y en qué etapa está el contrato. Agendamos un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar, y te decimos qué cláusulas hay que corregir antes de firmar o de renovar.
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