La promesa es el contrato que amarra la compra de una propiedad mientras se consigue el crédito, se estudian los títulos o se alza la hipoteca. No te hace dueño, pero sí te obliga: esta guía explica qué la hace válida, qué pasa con el dinero que entregas y cómo salir de ella sin perderlo.
Casi nadie compra una propiedad en un solo acto. Entre el acuerdo y la escritura de compraventa suele haber semanas o meses: el banco tiene que aprobar el crédito hipotecario y tasar, tu abogado tiene que estudiar los títulos, el vendedor tiene que alzar la hipoteca que aún tiene con su banco. La promesa de compraventa es el contrato que amarra el negocio en ese intertanto: ambas partes se obligan a firmar la compraventa en una fecha o cuando se cumpla una condición, y ahí se fija el precio, la forma de pago y lo que pasa si alguien se echa atrás.
El Código Civil parte de una regla severa: la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran cuatro circunstancias (artículo 1554). Primero, que conste por escrito. Segundo, que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Tercero, que contenga un plazo o condición que fije la época en que se celebrará la compraventa. Y cuarto, que especifique el contrato prometido de tal manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales: en una propiedad, eso significa dejar escritos el inmueble con sus deslindes e inscripción, el precio, la forma de pago y las partes. Si falta uno de los cuatro, la promesa no obliga a nadie.
Cumplidos esos requisitos, la promesa genera una obligación de hacer: firmar la escritura de compraventa. El artículo 1554 remite al 1553, que permite al acreedor, si el deudor está en mora, pedir que se le apremie a cumplir, que se autorice a un tercero a ejecutar el hecho a costa del deudor o que se le indemnicen los perjuicios. Lo que la promesa no hace es transferir la propiedad: para eso se necesita la escritura pública de compraventa y su inscripción, que es donde termina el trabajo del estudio de títulos.
La ley solo exige que la promesa conste por escrito: un documento privado firmado por las partes cumple el requisito del artículo 1554. En la práctica, sin embargo, las promesas de compraventa de inmuebles se otorgan por escritura pública o, al menos, con las firmas autorizadas ante notario. La razón no es de validez, sino de prueba y de cobro: la firma autorizada acredita quién firmó y cuándo, y la escritura pública queda guardada en el protocolo de la notaría.
La diferencia pesa cuando alguien no cumple. La copia autorizada de una escritura pública es título ejecutivo (artículo 434 N° 2 del Código de Procedimiento Civil), y en las obligaciones de hacer, si el deudor requerido no firma el instrumento dentro del plazo que fija el tribunal, el juez puede firmarlo en su nombre (artículo 532). Un instrumento privado, aunque tenga las firmas autorizadas, no es por sí solo título ejecutivo para esto: hay que reconocerlo judicialmente o seguir un juicio declarativo, que es más largo.
Hay un caso en que la forma sí la impone la ley: cuando compras a una inmobiliaria o constructora una vivienda, oficina o local que aún no tiene recepción definitiva (compra en verde) y entregas todo o parte del precio. El artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones exige que esa promesa se otorgue en instrumento privado autorizado ante notario, y el notario no puede autorizarla si no se ha constituido la garantía a tu favor.
Lo que una promesa bien hecha define para que ninguna de las partes quede atrapada en un negocio que ya no se puede cumplir.
Es requisito de validez (artículo 1554 N° 3). Conviene poner una fecha concreta o un plazo contado desde un hecho cierto, y decir expresamente si al vencer sin firmar la promesa se extingue o se puede seguir exigiendo.
Si vas a pagar con crédito, la promesa debe condicionarse a su aprobación dentro de un plazo, y decir qué pasa con el dinero entregado si el banco lo rechaza sin culpa tuya. Sin esa cláusula, el rechazo del crédito puede convertirse en tu incumplimiento.
La compraventa debe quedar sujeta a que tu abogado o el del banco apruebe los títulos. Si aparecen problemas que el vendedor no subsana, puedes desistir y recuperar lo entregado sin pagar multa.
Si la propiedad tiene hipoteca, la promesa debe decir quién la alza y cómo; lo habitual es que el banco del vendedor concurra a la escritura de compraventa alzando la hipoteca con parte del precio.
Precio en pesos o UF, cuánto se paga al firmar la promesa y en qué calidad (abono al precio, arras o garantía), y si ese dinero queda en custodia de la notaría con instrucciones hasta la inscripción, en vez de entregarse directo al vendedor.
Hay que decir expresamente si lo entregado son arras (con derecho a retractarse) o si se pacta una multa por incumplimiento. Si se habla de arras sin aclarar su naturaleza por escrito, la ley presume que las partes se reservaron la facultad de retractarse (artículo 1805).
Fecha de entrega, deudas de contribuciones, gastos comunes y servicios al día, y qué se entrega con el inmueble (bodega, estacionamiento, artefactos). Evita discusiones el día de la escritura.
Si el vendedor está casado en sociedad conyugal, el marido necesita la autorización de la mujer incluso para prometer vender un inmueble social (artículo 1749); si la propiedad es bien familiar, se requiere la del cónyuge no propietario (artículo 142).
Con arras, el Código Civil (artículo 1803) permite que cualquiera de las partes se retracte: quien las dio, perdiéndolas; quien las recibió, devolviéndolas dobladas. Es un precio pactado por arrepentirse. Si no se fija un plazo para retractarse, el artículo 1804 lo limita a los dos meses siguientes a la convención y lo cierra al otorgarse la escritura de venta o al comenzar la entrega. Por eso, si se pactan arras, el plazo para retractarse debe quedar escrito.
Con cláusula penal o multa (artículos 1535 y siguientes), nadie tiene derecho a arrepentirse: la multa es la sanción por no cumplir. Si la otra parte incumple, puedes elegir entre exigir que firme la compraventa o cobrar la multa, pero no ambas cosas a la vez salvo que la multa se haya pactado por el simple retardo o se haya dicho que su pago no extingue la obligación (artículo 1537). Y no puedes cobrar la multa y además una indemnización de perjuicios, salvo que se haya estipulado expresamente (artículo 1543).
El error más caro es firmar una promesa en que el pie aparece como «garantía» o «arras» sin decir qué significa. Antes de firmar, pregunta en voz alta: ¿qué pasa con este dinero si yo me arrepiento, y qué pasa si se arrepiente el vendedor? La respuesta tiene que estar en el contrato.
Las dos figuras se usan para asegurar el negocio, pero producen efectos opuestos cuando alguien no quiere seguir.
| Aspecto | Arras (arts. 1803-1805) | Cláusula penal o multa (arts. 1535 y ss.) |
|---|---|---|
| Qué es | Algo que se entrega en prenda de la celebración del contrato | Una pena que una parte se obliga a pagar si no cumple o si se atrasa |
| ¿Permite arrepentirse? | Sí: es el precio del retracto | No: el incumplimiento sigue siendo incumplimiento |
| Si se retracta quien las dio / quien debía cumplir | Pierde las arras | La otra parte elige: exigir la firma de la compraventa o cobrar la multa |
| Si se retracta quien las recibió / el vendedor | Debe devolverlas dobladas | El comprador elige: exigir la firma de la compraventa o cobrar la multa |
| Plazo | El pactado; si no hay, dos meses desde la convención y nunca después de la escritura de venta (art. 1804) | Se hace exigible cuando el deudor queda en mora (art. 1538) |
| ¿Se suma indemnización? | No aplica: la pérdida o devolución doblada es la consecuencia pactada | Solo si se estipuló expresamente (art. 1543) |
| Qué hay que escribir | Que son arras, su monto y el plazo para retractarse | El monto de la multa, a quién se aplica y si se pacta por el simple retardo |
La promesa es un contrato bilateral, y en todos ellos va envuelta la condición resolutoria tácita: si una parte no cumple lo pactado, la otra puede pedir a su arbitrio el cumplimiento o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios (artículo 1489). Pedir el cumplimiento significa exigir judicialmente que se firme la compraventa; pedir la resolución significa dejar sin efecto la promesa y recuperar lo entregado, más los perjuicios o la multa, según lo pactado. Ojo: para demandar, tú tienes que haber cumplido o estar llano a cumplir lo tuyo (artículo 1552).
Distinto es el caso en que vence el plazo sin que nadie haya firmado. ¿La promesa se extingue sola o se puede seguir exigiendo? Los tribunales no han resuelto la cuestión de manera uniforme: se ha fallado que el plazo de la promesa es, en principio, el momento desde el que se puede exigir la firma, y que para que su vencimiento extinga el contrato las partes deben decirlo expresamente, con fórmulas como «a más tardar» o «caducará». La conclusión práctica es redactar la cláusula sin ambigüedad: qué ocurre si llega la fecha y no se firmó, y qué pasa con el dinero en ese caso.
Algo parecido ocurre con las condiciones. Si la promesa estaba sujeta a la aprobación del crédito o de los títulos y esa condición no se cumple sin culpa de nadie, lo razonable —y lo que debe decir el contrato— es que la promesa quede sin efecto y se devuelva lo entregado sin multas. Si compras a una inmobiliaria, además, la Ley del Consumidor rige también estas etapas preliminares, y el SERNAC ha advertido que es abusivo que la empresa se quede con el pie o cobre multas cuando la compra no se concreta por razones no imputables al comprador (artículos 2 letra e y 16 de la Ley 19.496).
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Es el contrato por el que comprador y vendedor se obligan a celebrar la compraventa de una propiedad en una fecha determinada o cuando se cumpla una condición, como la aprobación del crédito. No transfiere el dominio: solo obliga a firmar después la escritura de compraventa, que luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
Son cuatro, fijados en el artículo 1554 del Código Civil: que conste por escrito, que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces, que tenga un plazo o condición que fije cuándo se firmará la compraventa y que especifique la venta de modo que solo falten la escritura y la inscripción. Si falta uno, la promesa no obliga.
La ley solo exige que conste por escrito, así que un documento privado es válido. Aun así, lo recomendable es firmarla por escritura pública o con firmas autorizadas ante notario, porque la escritura pública permite exigir su cumplimiento por la vía ejecutiva. La excepción es la compra en verde a una inmobiliaria: ahí la ley exige que la promesa se autorice ante notario (artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones).
La parte que sí cumplió puede pedir al tribunal, a su elección, que se obligue a la otra a firmar la compraventa o que se resuelva la promesa, en ambos casos con indemnización de perjuicios (artículo 1489 del Código Civil). Si se pactó una multa, puede cobrarla en lugar de la indemnización. Si la promesa es una escritura pública y el vendedor se niega a firmar, el juez puede firmar la compraventa en su nombre.
Solo si el contrato te da ese derecho, normalmente mediante arras: te retractas perdiendo lo que entregaste, o devolviéndolo doblado si fuiste tú quien lo recibió. Si lo pactado es una multa, retractarse es incumplir y la otra parte puede exigirte la firma de la compraventa o la multa. Si compras a una inmobiliaria y no puedes concretar la compra por razones que no te son imputables, revisa las cláusulas con la Ley del Consumidor.
Son una suma o cosa que una parte entrega a la otra como prenda de que se celebrará el contrato. Salvo que se diga por escrito que se dan como parte del precio o como señal de quedar convenidos, la ley presume que permiten retractarse: quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas (artículos 1803 a 1805 del Código Civil).
Depende de cómo esté redactada. Si la promesa dice expresamente que caduca o que la compraventa debe firmarse «a más tardar» en cierta fecha, al vencer se extingue; si no lo dice, los tribunales han entendido en varios casos que se puede seguir exigiendo. Como la jurisprudencia no es uniforme, la cláusula de plazo debe decir qué pasa al vencer y qué ocurre con el dinero entregado.
Si la promesa quedó condicionada a la aprobación del crédito dentro de un plazo, al fallar la condición sin culpa tuya la promesa queda sin efecto y corresponde devolverte lo entregado, según lo pactado. Si la promesa no incluyó esa condición, el rechazo del crédito no te libera: puede tratarse como incumplimiento y exponerte a la multa. Por eso esa cláusula no puede faltar si vas a comprar con financiamiento bancario.
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