Muchas comunidades siguen funcionando con un reglamento redactado bajo la ley antigua, y el plazo legal para ajustarlo venció en abril de 2023. Esta guía explica, con los artículos de la Ley 21.442, qué cláusulas quedaron superadas, con qué asamblea y qué quórum se modifica el reglamento, y qué formalidades necesita el acuerdo para que la modificación valga y se pueda inscribir.
Tu mensaje de WhatsApp llega con contexto y te respondemos el mismo día hábil con el siguiente paso: un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar.
El reglamento de copropiedad es obligatorio para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título (artículo 8 de la Ley 21.442). Pero esa fuerza tiene un límite: son nulas absolutamente las disposiciones del reglamento que no se ajusten a las normas legales o a las características propias del condominio (artículo 10). Un reglamento redactado bajo la ley anterior puede contener varias.
El artículo 100 derogó la Ley 19.537 y dispuso que las comunidades acogidas a ella se rigen por la ley nueva desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año. La ley se publicó el 13 de abril de 2022, de modo que ese plazo está vencido. La Ley 21.508, de noviembre de 2022, no cambió ese plazo: declaró, interpretando el mismo artículo 100, que en las materias cuya aplicación requiera reglamentos u otras normas complementarias, las disposiciones de la Ley 19.537 conservan su eficacia hasta la publicación de esos textos.
El texto de la ley no fija una multa específica por no haber adecuado el reglamento dentro del año. La consecuencia es otra y es práctica: la ley se aplica igual, las cláusulas que la contradicen pueden ser anuladas por el juzgado de policía local a petición de un copropietario perjudicado (artículos 10 y 44), y la comunidad discute cada multa, cada cobro y cada asamblea con un texto que ya no la respalda.
Esta guía es el «cómo se hace» de la modificación y está pensada para el comité de administración y para el administrador. El marco general de la ley —qué es un condominio, quién decide qué, qué son los gastos comunes— está en la guía de copropiedad y gastos comunes, y el cobro a los morosos, en la guía de cobranza de gastos comunes.
El artículo 8 enumera los objetos del reglamento y fija sus límites. Estas son las materias donde un texto antiguo suele quedar corto o derechamente contra la ley.
El reglamento no puede prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía dentro de las unidades, sea por copropietarios, arrendatarios u ocupantes. Sí puede limitar y restringir su uso de los bienes comunes, para no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio (artículo 8, letra b).
El texto vigente del artículo 8, desde el 23 de septiembre de 2026, agrega que el reglamento tampoco puede prohibir la instalación de sistemas de seguridad adicionales para impedir caídas accidentales, como mallas de protección o limitadores de apertura de ventanas. Sí puede fijar estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención.
La letra j) encarga al reglamento resguardar, mediante normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos no produzca molestias a los habitantes permanentes ni afecte el uso de los bienes y servicios comunes.
El reglamento debe establecer las conductas que constituyen infracción y las multas o sanciones aplicables, pudiendo calificarlas según su gravedad (letra k). El comité de administración solo puede imponer las multas que estén contempladas en el reglamento (artículos 2 N° 5 y 17).
Debe señalar la cuota con que cada unidad contribuye a las obligaciones económicas y el porcentaje de recargo para el fondo común de reserva (letra d), que no puede ser inferior al 5 % del gasto común mensual (artículo 39), además de las multas e intereses por incumplimiento (letra e). El interés por mora no puede superar el 50 % del interés corriente bancario (artículo 7).
El reglamento debe observar la Ley 20.609 contra la discriminación y no puede limitar el uso de los bienes comunes de un modo que implique discriminación arbitraria basada en las condiciones laborales de copropietarios u ocupantes (artículo 8, letra f). Tampoco puede contener disposiciones que impidan el acceso de empresas de telecomunicaciones (artículo 9).
1. Texto y citación. La modificación del reglamento es materia exclusiva de sesión extraordinaria, y en ella solo pueden tratarse los temas incluidos en la citación (artículo 14). La sesión se convoca cuando lo exijan las necesidades del condominio, a petición del comité o de copropietarios que representen al menos el 10 % de los derechos. La citación la cursa el comité, a través de su presidente o, si éste no lo hiciere, del administrador, a todos los copropietarios o sus representantes, personalmente, por carta certificada o por correo electrónico al domicilio o correo registrados, con una anticipación mínima de cinco días y máxima de quince (artículo 16).
2. Sesión con notario. A la sesión en que se trate la modificación del reglamento debe asistir un notario, quien certifica el acta respectiva (artículo 15). La sesión puede ser presencial, telemática o mixta (artículo 16); la participación virtual por videoconferencia u otros medios telemáticos es la que el reglamento de copropiedad acuerde, con requisitos que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea (artículo 15).
3. Votación. Solo los copropietarios hábiles concurren con su voto; cada uno tiene un voto, proporcional a sus derechos en los bienes comunes; la calidad de hábil se acredita con certificado del administrador, y el administrador no puede representar a ningún copropietario (artículo 15). El moroso que firmó un convenio de pago y lo cumple es considerado hábil (artículo 6).
4. Acta. El presidente del comité, o quien la asamblea designe, levanta acta con los acuerdos y con el quórum de constitución y de adopción. Debe constar en un libro de actas foliado, en papel o digital, y firmarse presencial o electrónicamente dentro de los treinta días siguientes por todos los miembros del comité o por los copropietarios que la asamblea designe. La infracción se sanciona con multa de una a tres unidades tributarias mensuales (artículo 15).
5. Escritura pública e inscripción. El reglamento y sus modificaciones deben constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo (artículo 8). Conviene que la propia acta designe a la persona facultada para reducirla a escritura pública. El presidente del comité debe custodiar las copias autorizadas de las escrituras e inscripciones (artículo 17).
Los porcentajes se calculan sobre los derechos en el condominio, no sobre el número de asistentes. Así los fija el cuadro del artículo 15.
| Qué se modifica | Sesión y quórum | Formalidad |
|---|---|---|
| Reglamento de copropiedad, regla general (convivencia, multas, intereses, plazos, facultades del comité y del administrador) | Extraordinaria de mayoría absoluta: se constituye con la mayoría absoluta de los derechos del condominio y acuerda con la mayoría absoluta de los derechos (N° 2, letra a) | Notario que certifica el acta; escritura pública e inscripción en el Conservador |
| Reglamento en materias de reconstrucción o demolición del condominio, o de cambio de destino de las unidades | Extraordinaria de mayoría reforzada: se constituye con al menos el 66 % de los derechos y acuerda con el 66 % de los derechos (N° 3, letra a) | Notario que certifica el acta; escritura pública e inscripción en el Conservador |
| Porcentaje de recargo para el fondo común de reserva | Extraordinaria de mayoría absoluta (N° 2, letra f); el recargo no puede ser inferior al 5 % del gasto común mensual (artículo 39) | Acta; si el cambio se incorpora al reglamento, las formalidades de la primera fila |
| Constitución de derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes | Extraordinaria de mayoría reforzada: 66 % de los derechos (N° 3, letra i) | Notario; las asignaciones que no consten en el reglamento se inscriben en el registro de hipotecas y gravámenes (artículo 30) |
| Retribución a los miembros del comité mediante descuento en los gastos comunes | Extraordinaria de mayoría reforzada: 66 % de los derechos (N° 3, letra j) | Notario que certifica el acta |
| Cualquiera de las anteriores, por consulta por escrito | El mismo quórum de la materia, obtenido por aceptación escrita de los copropietarios | Antecedentes enviados, sesión informativa previa, mecanismo que asegure la identidad y acuerdo reducido a escritura pública |
Reunir la mayoría absoluta de los derechos en una sola sesión es difícil en casi cualquier edificio. Por eso la ley permite que las materias del cuadro del artículo 15, incluida la modificación del reglamento, se acuerden mediante consulta por escrito. La decisión de usar este mecanismo corresponde al comité de administración, que debe remitir los antecedentes a la dirección o correo electrónico que cada copropietario tenga registrado y exponer la propuesta en una sesión informativa, la que no requiere quórum mínimo para constituirse.
El envío de la consulta debe especificar la materia que requiere acuerdo, adjuntar los antecedentes necesarios, citar a la sesión informativa y fijar un plazo para remitir por escrito la aceptación o el rechazo. La consulta se entiende aprobada cuando obtiene la aceptación escrita de copropietarios que representen el quórum exigido para la materia, mediante un mecanismo que permita asegurar fehacientemente la identidad de quienes participan. Tratándose de la modificación del reglamento, el acuerdo debe reducirse a escritura pública: así quedó la norma tras la Ley 21.508, que reemplazó la certificación notarial que exigía el texto original.
De la consulta también se levanta acta, con los acuerdos y el quórum alcanzado, igual que de una sesión (artículo 15). Y la modificación así aprobada sigue sujeta a la regla del artículo 8: escritura pública e inscripción en el Conservador.
Distinto es la asistencia remota a una asamblea. La ley admite sesiones presenciales, telemáticas o mixtas (artículo 16) y dispone que en el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación virtual, con requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de las normas que señale el reglamento de la ley (artículo 15). Ese reglamento, el Decreto Supremo N° 7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo publicado el 9 de enero de 2025, exige que todos los copropietarios sean citados con indicación del medio virtual, que la plataforma permita un acceso expedito, efectivo y simultáneo, y que quien asista por medios telemáticos sea identificado mediante imagen y voz al acreditar su asistencia y al votar (artículo 16 del decreto). Su artículo transitorio encarga además al comité de administración revisar el reglamento de copropiedad vigente y proponer a la asamblea los ajustes necesarios para cumplir el artículo 100 de la ley. Un reglamento antiguo que nada dice sobre esto es, precisamente, una de las razones para actualizarlo.
Alojamiento temporal. La ley no habla de prohibir: encarga al reglamento resguardar, con normas de convivencia y sanciones, que ese uso no moleste a los habitantes permanentes ni afecte los bienes y servicios comunes (artículo 8, letra j). A la vez, las unidades no pueden usarse para objetos distintos de los que establezca el reglamento (artículo 27), y las limitaciones que los copropietarios se impongan no pueden ser contrarias al ejercicio legítimo de otros derechos (artículo 8, letra b). Una cláusula sobre arriendo por días debe redactarse mirando esas tres normas a la vez; las reglas de registro de huéspedes, uso de espacios comunes y sanciones son el terreno seguro. Quien arrienda unidades en el edificio puede revisar además la guía del contrato de arriendo para inversionistas.
Multas. Sin conducta descrita y sanción prevista en el reglamento, el comité no tiene multa que imponer (artículos 2 N° 5, 8 letra k) y 17). Conviene graduar las infracciones según su gravedad, como permite la ley, y dejar escrito quién constata el hecho y cómo se notifica. El producto de las multas e intereses incrementa el fondo común de reserva (artículo 39).
Intereses y plazo de pago. A falta de regla en el reglamento, los gastos comunes se pagan dentro de los diez primeros días siguientes a la emisión del aviso de cobro; el reglamento puede fijar otra periodicidad o plazo. El interés por mora es el que disponga el reglamento, y no puede ser superior al 50 % del interés corriente bancario (artículo 7). Una tasa antigua que exceda ese tope debe corregirse.
Cobranza y corte de servicios. El reglamento debe establecer lo concerniente a la aplicación de las medidas del artículo 20 N° 9 y del artículo 36 (artículo 8, letra e): la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción a unidades con tres o más cuotas impagas, continuas o discontinuas, con acuerdo del comité. Lo que la ley y el reglamento dispongan sobre el cobro de gastos comunes se extiende a los intereses, las multas y las contribuciones al fondo de reserva (artículo 37).
Uso y goce exclusivo y comité. El reglamento puede precisar qué bienes comunes podrían asignarse en uso y goce exclusivo (artículo 8, letra g) y puede establecer un descuento en los gastos comunes como retribución de los miembros del comité (artículo 17). Ambas materias tienen, por sí mismas, quórum de 66 % en el cuadro del artículo 15: si la modificación del reglamento las incorpora, lo prudente es aprobarlas con ese quórum.
El juzgado de policía local puede declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de la ley o del reglamento de copropiedad (artículo 44, letra b).
| Error | Por qué falla | Qué hacer |
|---|---|---|
| Aprobar el cambio en asamblea ordinaria | La modificación del reglamento solo puede tratarse en sesión extraordinaria (artículo 14) | Citar expresamente a sesión extraordinaria, con ese carácter en la convocatoria |
| Citación genérica o fuera de plazo | En la extraordinaria solo se tratan los temas incluidos en la citación (artículo 14), y ésta debe cursarse con no menos de cinco ni más de quince días de anticipación (artículo 16) | Indicar en la citación las cláusulas que se modifican y adjuntar el texto propuesto; guardar el respaldo de cada envío |
| Contar el quórum sobre los asistentes | El cuadro del artículo 15 exige mayoría absoluta, o 66 %, de los derechos en el condominio | Calcular con los porcentajes de derechos de cada unidad según el reglamento, y dejar el cálculo en el acta |
| Votos de morosos o poderes al administrador | Solo votan los copropietarios hábiles, y el administrador no puede representar a ningún copropietario (artículo 15) | Certificado de hábiles emitido por el administrador a la fecha de la sesión; revisar cada poder antes de votar |
| Sesión sin notario | A la sesión que modifica el reglamento debe asistir un notario, que certifica el acta (artículo 15) | Coordinar al notario antes de citar; si no es viable reunir el quórum, usar la consulta por escrito |
| Acta sin firmas o sin quórum consignado | El acta debe especificar el quórum de constitución y de adopción y firmarse dentro de treinta días (artículo 15) | Cerrar y firmar el acta, en papel o con firma electrónica, dentro del plazo |
| No reducir a escritura pública ni inscribir | El reglamento y sus modificaciones deben constar en escritura pública e inscribirse en el Conservador (artículo 8) | Facultar en el acta a quien firmará la escritura y requerir la inscripción en el registro de hipotecas y gravámenes |
Escríbenos por WhatsApp con una breve descripción de tu situación. Te respondemos el mismo día hábil con la vía que corresponde y el siguiente paso: un diagnóstico legal con informe escrito.
Escribir por WhatsAppConversación confidencial, protegida por el secreto profesional.
Por regla general, sesión extraordinaria de mayoría absoluta: se constituye con las personas que representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio y el acuerdo se adopta con la mayoría absoluta de los derechos. Si la modificación se refiere a la reconstrucción o demolición del condominio o al cambio de destino de las unidades, se requiere el 66 % de los derechos (cuadro del artículo 15 de la Ley 21.442).
El artículo 100 dio un año desde la publicación de la ley, que fue el 13 de abril de 2022: el plazo venció en abril de 2023. La Ley 21.508 no lo modificó. El texto legal no contempla una multa específica por el atraso, pero la ley rige igual y las cláusulas del reglamento que no se ajusten a ella son nulas absolutamente, una vez que un tribunal lo declara (artículo 10).
Las comunidades se rigen por la Ley 21.442 desde su publicación (artículo 100), y las disposiciones del reglamento contrarias a las normas legales son nulas absolutamente. Esa nulidad puede ser total o parcial y produce efectos desde que es declarada judicialmente por sentencia firme; puede pedirla el copropietario que sufra un perjuicio solo reparable con la nulidad, patrocinado por abogado (artículos 10 y 44).
Sí. El comité puede someter la modificación a consulta por escrito: envía los antecedentes a los copropietarios, expone la propuesta en una sesión informativa que no exige quórum y fija un plazo para responder. Se aprueba con la aceptación escrita de quienes representen el quórum de la materia, y el acuerdo debe reducirse a escritura pública (artículo 15).
Sí, cuando se trata la modificación del reglamento. La ley exige la asistencia de un notario, que certifica el acta, en las sesiones extraordinarias de mayoría reforzada y en aquellas en que se trate la modificación del reglamento de copropiedad (artículo 15, inciso final).
Solo votan los copropietarios hábiles, que son los que están al día en toda obligación económica con el condominio; quien cumple un convenio de pago es considerado hábil (artículos 2 N° 13, 6 y 15). Si el propietario no asiste ni designa representante, la ley entiende que lo representa el arrendatario u ocupante, salvo comunicación en contrario; para las materias de mayoría reforzada, éste necesita autorización expresa del propietario (artículo 5).
Sí. El reglamento y sus modificaciones deben constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo (artículo 8). Mientras eso no ocurra, la modificación no cumple la formalidad que la ley exige.
Si no se reúnen los quórums para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario puede recurrir al juez de policía local conforme al artículo 44 (artículo 16). Antes de llegar a eso, la consulta por escrito suele ser la vía más realista para alcanzar la mayoría absoluta de los derechos.
Depende del tamaño de la comunidad, del estado del reglamento vigente y de la vía que se elija para aprobar el cambio. En BETTIZ LEGAL el primer paso es un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar: revisamos el reglamento inscrito contra la ley vigente y entregamos la lista de cláusulas a modificar y la ruta de aprobación.
Todo lo que afirma esta guía se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
Cuando la herencia incluye un negocio o bienes en renta, la partición puede paralizarlos. Un holding familiar ordena en vida el gobierno y la sucesión del patrimonio, respetando las legítimas.
Cuéntanos cuántas unidades tiene la comunidad y de qué año es su reglamento. Agendamos un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar: revisamos el texto inscrito contra la ley vigente y te entregamos las cláusulas a modificar y la ruta de aprobación.
Solicitar asesoría por WhatsApp