La Ley 21.442 dedica una sola letra al arriendo por días, y casi todo lo demás queda entregado al reglamento de cada condominio. Esta guía separa, con los artículos a la vista, lo que la ley sí dice, lo que debe escribir el reglamento, con qué quórum se modifica, cómo se sanciona y se cobra, y lo que la ley no resuelve. Sirve al comité, al administrador y al inversionista que evalúa comprar para renta corta.
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Quien busca en la Ley 21.442 un capítulo sobre arriendos por plataformas no lo encuentra. La única norma que trata el tema de forma directa es la letra j) del artículo 8, que fija uno de los objetos del reglamento de copropiedad: resguardar que el uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos no produzca molestias a los habitantes permanentes ni afecte su uso de los bienes y servicios comunes. El instrumento que la ley elige son normas de convivencia y sanciones por incumplimiento.
Eso tiene dos consecuencias prácticas. La primera: la discusión no se resuelve con la ley en la mano, sino con el reglamento inscrito del condominio y los acuerdos de su asamblea. Dos edificios vecinos pueden tener reglas opuestas, y ambas ser válidas. La segunda: un reglamento que guarda silencio deja a la administración con muy pocas herramientas, porque el comité solo puede imponer las multas que el reglamento contemple (artículo 17).
Esta guía se concentra en la renta corta. El marco general de la ley —tipos de condominio, órganos, gastos comunes— está en la guía de copropiedad y gastos comunes, y el cobro de las deudas en la guía de cobranza de gastos comunes. Las materias tributarias, municipales y de turismo que pueden alcanzar a quien explota un departamento por días no dependen de la ley de copropiedad y se revisan aparte.
Antes de redactar una cláusula o de reclamar contra ella conviene tener a la vista qué dice exactamente cada artículo, y qué no dice.
El reglamento debe resguardar, con normas de convivencia y sanciones, que el alojamiento temporal, el hospedaje turístico, el apart-hotel u otros usos análogos de las unidades habitacionales no generen molestias a los habitantes permanentes ni afecten su uso de los bienes y servicios comunes. La norma habla de resguardar: no dice prohibir ni dice autorizar.
Los copropietarios pueden imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho ni a las disposiciones legales. El reglamento establece además qué conductas son infracción y qué multas o sanciones se aplican, y puede calificarlas según su gravedad.
Las unidades no pueden destinarse a objetos distintos de los establecidos en el reglamento o, si este calla, de aquellos a que el condominio está destinado según los planos aprobados por la dirección de obras. Tampoco se puede perturbar la tranquilidad, comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad, ni provocar ruidos en las horas de descanso.
El comité de administración puede dictar normas que faciliten el uso y la administración del condominio, siempre que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de sus ocupantes, sean permanentes o transitorios. Rigen mientras la asamblea no las revoque o modifique, y se acuerdan por la mitad más uno de sus miembros.
Los ocupantes a cualquier título pueden usar los bienes comunes en la forma que indique el reglamento. La asamblea y los demás órganos deben resguardar que sus decisiones no perturben ni restrinjan arbitrariamente el ejercicio legítimo de derechos de copropietarios, arrendatarios u ocupantes; la contravención da lugar a la acción de nulidad.
Son nulas absolutamente las disposiciones del reglamento que no se ajusten a las normas legales o a las características propias del condominio. La nulidad debe declararse judicialmente y puede pedirla el copropietario que sufre un perjuicio solo reparable de ese modo, patrocinado por un abogado, ante el juzgado de policía local.
Es la pregunta que más se repite y la ley no la contesta con un sí o un no. La letra j) del artículo 8 manda resguardar la convivencia frente al alojamiento temporal, lo que supone que ese uso puede existir en un condominio. A la vez, la letra b) permite a los copropietarios imponerse limitaciones, y el artículo 27 impide usar las unidades para objetos distintos de los que establece el reglamento. Entre esas tres normas hay espacio para reglas muy distintas, y ninguna dice expresamente que la renta corta pueda o no pueda prohibirse.
Lo que sí está claro es el camino de control. Una cláusula que restrinja o prohíba el alojamiento temporal puede ser impugnada por el copropietario afectado mediante la acción de nulidad del artículo 10, y un acuerdo de asamblea adoptado con infracción de la ley o del reglamento puede ser anulado por el juzgado de policía local (artículo 44, letra b). A la inversa, mientras una cláusula inscrita no sea declarada nula por sentencia firme, produce efectos y obliga.
Para un comité, la conclusión prudente es regular antes que prohibir: describir conductas, fijar obligaciones del propietario que explota la unidad y graduar multas tiene respaldo literal en la ley. Para un inversionista, la conclusión es no comprar apoyado en que «la ley lo permite»: lo que decide es el reglamento de ese condominio, y la asamblea puede modificarlo después de la compra.
Un acuerdo tomado en la sesión equivocada o con un quórum insuficiente queda expuesto a nulidad. Esto es lo que fijan los artículos 14, 15 y 17.
| Vía | Qué exige la ley | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Modificación del reglamento de copropiedad | Sesión extraordinaria (artículo 14). Constitución con quienes representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio y acuerdo por mayoría absoluta de derechos (artículo 15). Debe asistir un notario, y la modificación constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces (artículos 15 y 8). | Es la vía propia para crear normas de convivencia sobre alojamiento temporal, definir infracciones y fijar multas. |
| Modificación que recae sobre el cambio de destino de las unidades | Sesión extraordinaria de mayoría reforzada: constitución y acuerdo con el 66 % de los derechos del condominio (artículo 15). El arrendatario u ocupante solo puede representar al propietario con autorización expresa de este (artículo 5). | Si la regla que se quiere aprobar altera el destino de las unidades y no solo la convivencia, el quórum exigible es el más alto. Qué lado de esa línea ocupa cada cláusula debe revisarse antes de citar. |
| Consulta por escrito | Decisión del comité, envío previo de antecedentes, sesión informativa y aceptación escrita de copropietarios que representen el quórum de la materia; el acuerdo que modifica el reglamento debe reducirse a escritura pública (artículo 15). | Alternativa a la asamblea presencial cuando reunir el quórum en una sala es inviable. |
| Normas del comité de administración | Acuerdo de la mitad más uno de sus miembros; sin discriminación arbitraria de ocupantes permanentes o transitorios; vigentes mientras la asamblea no las revoque o modifique (artículo 17). | Reglas operativas de uso de bienes comunes. No sustituyen al reglamento: el comité solo puede multar por lo que el reglamento contemple. |
La multa del reglamento. El comité de administración impone las multas que estén contempladas en el reglamento a quienes infrinjan la ley o el propio reglamento (artículos 2 N° 5 y 17). La ley no fija el monto de esas multas: lo hace cada reglamento, que puede graduarlas según la gravedad (artículo 8, letra k). La multa es una obligación económica del copropietario (artículo 2 N° 8), se incluye en el aviso de cobro junto con los gastos comunes (artículo 31) y se le aplica todo el régimen de cobro judicial y extrajudicial de estos (artículo 37), incluido el mérito ejecutivo del aviso firmado por el administrador (artículo 32). Como la obligación sigue al dueño de la unidad (artículo 6), conviene que el reglamento diga sin ambigüedad que el propietario responde por las infracciones de quienes ocupan su departamento.
La denuncia ante el juzgado de policía local. La infracción al artículo 27 —destinar la unidad a un objeto no permitido, perturbar la tranquilidad, comprometer la seguridad o provocar ruidos en horas de descanso— se sanciona con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, que el tribunal puede elevar al doble si se reincide dentro de los seis meses siguientes a la resolución que condenó al pago de la primera. Pueden denunciar el comité, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes al hecho. El procedimiento es el de la Ley 18.287 y la multa es a beneficio municipal, no de la comunidad.
La responsabilidad solidaria. Del pago de las multas e indemnizaciones por infracción al artículo 27 responden solidariamente el infractor y el propietario de la unidad, sin perjuicio del derecho de este último a repetir contra el infractor. Para una unidad en renta corta esto es decisivo: el huésped se va a los pocos días y quien queda frente a la comunidad y al tribunal es el dueño. Si la unidad está entregada a un arrendatario u operador que a su vez la explota por días, el Código Civil hace a ese arrendatario responsable de la culpa de sus huéspedes y dependientes frente al propietario (artículo 1941).
Los daños. La multa no agota el asunto: el artículo 27 deja a salvo las indemnizaciones que en derecho correspondan. El daño a un ascensor, a un acceso o a otra unidad se reclama aparte, y la solidaridad entre infractor y propietario alcanza también a esas indemnizaciones.
El registro de ocupantes sí está regulado; el control de acceso, no. La ley exige un registro de copropietarios, arrendatarios y demás ocupantes, que la administración debe mantener actualizado (artículo 9). El reglamento de la ley precisa que en los condominios con unidades habitacionales ese registro debe distinguir entre ocupantes permanentes y transitorios, y considera permanentes a quienes residan al menos treinta días corridos en la unidad (artículo 6 del Decreto Supremo N° 7). El copropietario debe informar al administrador los cambios de arrendatarios u ocupantes dentro de sesenta días corridos, y el reglamento de copropiedad puede sancionar a quien no entregue esa información (artículo 5 del mismo decreto). Lo que ninguna de las dos normas dice es qué datos pedir a quien llega por unos días, con cuánta anticipación debe avisar el propietario ni cómo se entregan las llaves: eso queda entregado al reglamento de copropiedad y a las normas del comité, siempre que la exigencia esté escrita antes de aplicarla y no implique una discriminación arbitraria respecto de los ocupantes transitorios (artículo 17 de la ley). El tratamiento de los datos personales que se recojan en conserjería tiene además su propia legislación, que se revisa aparte.
Lo que sí se puede limitar: el uso de los bienes comunes. El artículo 10 del reglamento de la ley permite que las normas de convivencia establezcan límites y restricciones al uso de bienes y servicios comunes como piscina, gimnasio y otros similares por parte de los ocupantes transitorios: un número máximo de usuarios simultáneos, horarios de uso y preferencia de los ocupantes permanentes. Para estos efectos solo son ocupantes permanentes los que figuran como tales en el registro de copropietarios. Esas normas no pueden implicar discriminación arbitraria contra los ocupantes transitorios, no se aplican a las visitas ni a los trabajadores de las unidades o del condominio, y las sanciones por incumplirlas deben estar en el reglamento de copropiedad y las aplica el comité de administración.
Ni la ley ni su reglamento entregan facultad para impedir el ingreso. Las herramientas que la Ley 21.442 da frente a una infracción son la multa del reglamento, la denuncia al juzgado de policía local y la petición del administrador al tribunal para que aplique los apremios o sanciones que procedan (artículo 20 N° 8). Negar la entrada a los ocupantes de una unidad, desactivar sus accesos o retener sus pertenencias no figura entre ellas, y los órganos del condominio tienen prohibido restringir arbitrariamente el ejercicio legítimo de derechos de copropietarios, arrendatarios y ocupantes (artículo 4).
La suspensión de servicios no es una sanción de convivencia. La ley la prevé para la mora de tres o más cuotas de gastos comunes, a requerimiento escrito del administrador y con autorización previa del comité (artículos 20 N° 9 y 36). No está prevista como respuesta a ruidos, a exceso de ocupantes o al solo hecho de arrendar por días.
El conflicto tiene sede. Las contiendas entre copropietarios, o entre estos y la asamblea, el comité o el administrador, son de competencia del juzgado de policía local (artículo 44); pueden someterse a un árbitro (artículo 46) y la municipalidad puede atenderlas extrajudicialmente si antes no se resolvieron en asamblea (artículo 47). Los reclamos de los residentes pueden además dejarse en el libro de novedades, y las solicitudes hechas allí deben responderse dentro de veinte días corridos (artículo 17).
La rentabilidad de un departamento destinado a arriendo por días depende de una regla que el comprador no controla. Por eso la revisión legal previa no se agota en los títulos de la unidad: incluye el estatuto del condominio.
El reglamento inscrito y todas sus modificaciones. El reglamento y sus cambios constan en escritura pública y se inscriben en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces (artículo 8), de modo que se pueden obtener antes de firmar. En un edificio nuevo, quien vende debe entregar copia del primer reglamento antes de la promesa o de la compraventa, y dejar constancia de esa entrega en el instrumento (artículo 9). Hay que leer el destino de las unidades, las cláusulas sobre alojamiento temporal y el catálogo de infracciones y multas.
Las actas de asamblea y las normas del comité. Los acuerdos adoptados con las mayorías legales obligan a todos los copropietarios, hayan asistido o no (artículo 15), y quien compra entra a una comunidad con acuerdos ya vigentes. En condominios anteriores a la Ley 21.442, los acuerdos previos a su entrada en vigencia no quedaron sin efecto, y los reglamentos debieron ajustarse a la nueva ley (artículo 100): conviene comprobar si ese ajuste se hizo y qué cambió.
El estado de deudas de la unidad. Las obligaciones económicas, multas incluidas, siguen al dueño aun por lo devengado antes de la compra (artículo 6). El vendedor debe declarar en la escritura si está al día, y el administrador emite certificados sobre el estado de deudas de la unidad (artículo 20 N° 4).
El riesgo de cambio de regla. La asamblea puede modificar el reglamento después de la compra con el quórum del artículo 15; la ley no reconoce al comprador un derecho a que la regla vigente al adquirir se mantenga. Un proyecto de inversión que solo cierra con renta corta debe evaluarse con ese riesgo a la vista. Y si la unidad se entregará a un operador, el contrato con él debe trasladarle las obligaciones del reglamento: la Ley 18.101 no se aplica a las viviendas amobladas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses para descanso o turismo (artículo 2 N° 3), aunque los juicios a que den lugar esos contratos se tramitan conforme al procedimiento de esa ley. El arriendo de plazo largo lo tratamos en la guía del contrato de arriendo para inversionistas.
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No. La ley no lo prohíbe ni lo autoriza expresamente. Encarga al reglamento de copropiedad resguardar, mediante normas de convivencia y sanciones, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos no afecte la calidad de vida de los habitantes permanentes ni su uso de los bienes y servicios comunes (artículo 8, letra j). La regla concreta es la de cada condominio.
La ley no lo resuelve de forma expresa. Permite a los copropietarios imponerse limitaciones que no sean contrarias al ejercicio legítimo de otro derecho ni a la ley (artículo 8, letra b) y exige usar las unidades conforme al reglamento (artículo 27), pero al tratar el alojamiento temporal habla de resguardar la convivencia, no de prohibir. Una cláusula de prohibición puede ser impugnada mediante la acción de nulidad del artículo 10; mientras no sea anulada por sentencia firme, obliga.
La modificación del reglamento solo puede tratarse en sesión extraordinaria (artículo 14). Se constituye con quienes representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio y se aprueba por mayoría absoluta de derechos; si la modificación recae sobre el cambio de destino de las unidades, se exige el 66 % (artículo 15). Solo votan los copropietarios hábiles, debe asistir un notario, y la modificación debe constar en escritura pública e inscribirse.
Sí, siempre que la conducta y la multa estén contempladas en el reglamento de copropiedad: el comité impone las multas del reglamento, no multas propias (artículo 17). El reglamento obliga a los ocupantes a cualquier título (artículo 8), y la multa es una obligación económica que se cobra al propietario en el aviso de cobro (artículos 2 N° 8 y 31).
Ante el juzgado de policía local, el infractor y el propietario de la unidad responden solidariamente de las multas e indemnizaciones por infracción al artículo 27, y el propietario puede repetir contra el infractor. La multa judicial va de una a tres unidades tributarias mensuales y puede duplicarse por reincidencia. La denuncia debe presentarse dentro de los tres meses siguientes al hecho.
Igual que un gasto común. El artículo 37 extiende a las multas todo lo que la ley y el reglamento establecen para el cobro judicial y extrajudicial de los gastos comunes, y el aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo respecto de las obligaciones económicas adeudadas (artículo 32). La deuda sigue al dueño de la unidad, incluso si la vende (artículo 6).
La Ley 21.442 no entrega esa facultad. Frente a una infracción prevé la multa del reglamento, la denuncia al juzgado de policía local y los apremios que decrete el tribunal a petición del administrador (artículo 20 N° 8), y prohíbe a los órganos del condominio restringir arbitrariamente derechos de copropietarios, arrendatarios y ocupantes (artículo 4). Las exigencias de identificación o aviso previo solo son exigibles si están escritas en el reglamento o en normas del comité y no son arbitrarias.
El reglamento de copropiedad inscrito y sus modificaciones, las actas de asamblea y normas del comité sobre alojamiento temporal, y el estado de deudas y multas de la unidad. Ten presente que la asamblea puede modificar el reglamento después de tu compra. En BETTIZ LEGAL el primer paso es un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar, que revisa esos antecedentes junto con los títulos de la propiedad.
Todo lo que afirma esta guía se puede contrastar en fuentes públicas. Estas son las que usamos:
Cuando la herencia incluye un negocio o bienes en renta, la partición puede paralizarlos. Un holding familiar ordena en vida el gobierno y la sucesión del patrimonio, respetando las legítimas.
Cuéntanos si consultas como comité, como administrador o como inversionista, y qué dice hoy el reglamento del condominio. El primer paso es un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar: revisamos el reglamento inscrito, las actas y las multas, y te decimos qué se puede exigir, qué conviene modificar y con qué quórum.
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