Todo lo que un administrador o un comité de administración necesita tener a mano en un solo lugar: qué cambió con el reglamento de la ley, los plazos que hay que cumplir, el Registro Nacional de Administradores, cómo se suspende un suministro sin cometer una infracción y modelos de documentos para adaptar.
Tu mensaje de WhatsApp llega con contexto y te respondemos el mismo día hábil con el siguiente paso: un diagnóstico legal con informe escrito, de valor fijo informado al agendar.
Cada guía cita los artículos de la ley y del reglamento y enlaza al texto oficial.
Fechado el 4 de abril de 2023 y publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025, el reglamento baja la ley a reglas operativas. Estas son las que más afectan el trabajo diario del comité y la administración.
Cada copropietario debe pedir su incorporación dentro de 60 días corridos desde que inscribe la unidad a su nombre, con nombre, cédula, domicilio y correo de propietarios, arrendatarios y ocupantes. El administrador lo actualiza cada año y debe resguardar esos datos personales.
Los celebra el administrador con acuerdo escrito del comité, que puede fijar criterios objetivos de acceso. No se admite un segundo convenio mientras haya uno vigente; con la primera cuota pagada, el deudor vuelve a ser copropietario hábil.
El comité define cómo se identifica a los asistentes y se cuentan los votos; en las telemáticas, la identificación es por imagen y voz simultáneas. La calidad de copropietario hábil se acredita con certificado del administrador.
Pueden integrarlo copropietarios hábiles, sus cónyuges o convivientes civiles, o mandatarios con poder notarial específico. Si nadie se ofrece, se designa por sorteo entre los hábiles, y sus miembros no pueden renunciar antes del período salvo causal.
El administrador recauda, emite certificados de deuda y lleva una contabilidad mensual que distinga gastos ordinarios, extraordinarios, fondo común de reserva y multas e intereses, con cuentas bancarias conciliadas y el detalle de pago de cada unidad.
El administrador debe elaborar un programa de mantención de 12 meses para redes de servicios básicos y sistemas de emergencia e incendio, y rendir cuenta de su ejecución al comité al cerrar el período.
El reglamento de copropiedad de cada condominio puede regular otros aspectos, pero estos plazos vienen del reglamento de la ley.
| Obligación | Plazo | D.S. N° 7 |
|---|---|---|
| Incorporarse al Registro de Copropietarios | 60 días corridos desde la inscripción de la unidad a nombre del copropietario | Art. 5 |
| Citar a sesión extraordinaria pedida por el 10 % de los derechos | 10 días corridos desde que el presidente del comité o el administrador recibe la petición | Art. 15 |
| Enviar la documentación de la rendición de cuentas | Al menos 24 horas antes de la reunión de comité o de la asamblea ordinaria | Art. 28 |
| Entregar esa información a un copropietario o arrendatario que la pide | Máximo 10 días corridos desde la solicitud | Art. 28 |
| Responder las observaciones al balance rechazado | 15 días corridos; luego, nueva sesión dentro de 10 días corridos | Art. 29 |
| Responder una solicitud del Libro de Novedades | Máximo 20 días corridos | Art. 30 |
| Avisar la suspensión de electricidad, calefacción o telecomunicaciones | Al menos 5 días corridos antes de la suspensión o del requerimiento a la empresa | Art. 27 |
| Reponer el servicio tras el pago o el convenio | A más tardar el día hábil siguiente | Art. 27 |
| Pagar una multa a beneficio fiscal impuesta al administrador | 30 días hábiles desde que la sanción queda firme | Art. 50 |
La Ley 21.442 creó un registro único, público y obligatorio a cargo del MINVU, por medio de su Secretaría Ejecutiva de Condominios y las Seremi de Vivienda y Urbanismo. Debe inscribirse toda persona natural o jurídica que administre un condominio, sea con o sin remuneración; la inscripción vale en todo el país. Su reglamento es el Decreto Supremo N° 5, de 2023, publicado en el Diario Oficial el 26 de marzo de 2024, fecha desde la cual opera la plataforma de inscripción en condominios.minvu.cl.
Para el administrador remunerado, la ley y el reglamento exigen además acreditar estudios y un curso de capacitación o certificación de competencias en administración de condominios. Según el MINVU, los administradores tenían 18 meses desde la publicación del reglamento del registro para inscribirse.
El artículo 36 de la Ley 21.442 fija los requisitos y el artículo 27 del reglamento agrega la notificación previa y la reposición.
| Paso | Qué exige la norma | Cómo dejarlo respaldado |
|---|---|---|
| 1. Morosidad | Tres o más cuotas de gastos comunes impagas, continuas o discontinuas. | Certificado de deuda emitido por el administrador. |
| 2. Autorización | Acuerdo previo del comité de administración. | Acta de la sesión del comité (modelo 2). |
| 3. Límites | No procede en hogares de personas electrodependientes ni durante un estado de catástrofe que afecte al condominio. Solo electricidad, telecomunicaciones o calefacción, de a uno: el agua potable no está entre los servicios que la ley permite suspender. | Constancia en el acta de que se verificó. |
| 4. Aviso | Notificación escrita al copropietario o residente, al correo del Registro de Copropietarios o en papel, con al menos 5 días corridos de anticipación. | Copia del correo o cargo de entrega (modelo 3). |
| 5. Requerimiento | Si el corte lo hace la empresa de electricidad o telecomunicaciones, requerimiento escrito del administrador. | Copia del requerimiento y su respuesta. |
| 6. Salida | Pagar lo suficiente para quedar bajo tres cuotas, pagar todo o firmar un convenio evita el corte; si ya ocurrió, se repone a más tardar el día hábil siguiente. | Registro del pago o del convenio en la contabilidad. |
El detalle de la cobranza —intereses, privilegio, mérito ejecutivo del aviso de cobro y prescripción— está en la guía de cobranza de gastos comunes.
El artículo 100 de la Ley 21.442 obligó a las comunidades acogidas a la Ley 19.537 a ajustar su reglamento en el plazo de un año. La Secretaría Ejecutiva de Condominios instruyó en su Circular N° 2 (marzo de 2023) que ese plazo se cuenta desde la publicación del reglamento de la ley, el 9 de enero de 2025, y en diciembre de 2025 dictó la Circular N° 13 con instrucciones para actualizar o dotarse de reglamento.
El reglamento de la ley encarga al comité de administración revisar el reglamento vigente y proponer los ajustes a la asamblea. La modificación se acuerda en sesión extraordinaria, con notario, y debe reducirse a escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.
Completa lo que va entre corchetes y adáptalo al reglamento de copropiedad de tu condominio.
Modelos orientativos, vigentes al 15 de octubre de 2026. No reemplazan la revisión del caso concreto ni del reglamento de cada comunidad.
Lo emite el administrador (artículo 24 del reglamento) cuando un copropietario, un comprador o un banco pide conocer el estado de deuda de una unidad. Ojo: no es el título para demandar; el que tiene mérito ejecutivo es el aviso de cobro firmado por el administrador (artículo 32 de la ley).
CERTIFICADO DE DEUDA DE GASTOS COMUNES Comunidad / Condominio: [nombre del condominio] Dirección: [calle, número, comuna] RUT de la comunidad: [RUT] [Nombre del administrador], [RUT], administrador(a) del condominio, inscrito(a) en el Registro Nacional de Administradores de Condominios con el N° [número de inscripción], certifica que: 1. La unidad [departamento / casa / local N°], [bodega N°] y [estacionamiento N°], cuyo propietario(a) es [nombre], registra al [fecha de corte] la siguiente situación: - [mes/año]: gasto común [monto] · fondo de reserva [monto] · extraordinario [monto] · multas [monto] · intereses [monto] · total [monto] - [mes/año]: gasto común [monto] · fondo de reserva [monto] · extraordinario [monto] · multas [monto] · intereses [monto] · total [monto] TOTAL ADEUDADO: [monto] 2. Número de cuotas impagas: [N]. Cuota impaga más antigua: [mes/año]. 3. Convenio de pago vigente: [sí / no]. [Si existe: fecha, número de cuotas y cuotas pagadas.] 4. Interés moratorio aplicado: [tasa], conforme al reglamento de copropiedad, con el tope legal del 50 % del interés corriente bancario. 5. [Se deja constancia de que la unidad se encuentra al día en todas sus obligaciones económicas.] (usar solo si corresponde) Se extiende a solicitud de [nombre del solicitante], para los fines que estime convenientes. [Ciudad], [fecha]. ______________________ [Nombre y firma del administrador]
Deja por escrito la revisión de la rendición mensual y dos acuerdos que la ley exige al comité antes de actuar: la autorización previa para suspender suministros y el acuerdo para celebrar convenios de pago.
ACTA DE SESIÓN DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN Condominio: [nombre] — [dirección, comuna] Sesión N° [__] · Fecha: [fecha] · Hora: [inicio] a [término] Modalidad: [presencial / telemática / mixta] — Medio: [lugar o plataforma] Asistentes: - [Nombre], presidente(a) del comité - [Nombre], miembro del comité - [Nombre], miembro del comité - [Nombre], administrador(a) (con derecho a voz) Quórum: asisten [N] de [N] miembros del comité. Tabla: 1. Rendición de cuentas mensual del administrador (período [mes/año]). 2. Estado de morosidad y gestiones de cobro. 3. Autorización de suspensión de suministros. 4. Convenios de pago. 5. Varios. Desarrollo y acuerdos: 1. El administrador presenta la rendición de cuentas del período, enviada a los miembros con [N] horas de anticipación. Observaciones: [__]. Acuerdo: [se aprueba / se aprueba con observaciones / se solicita aclarar __]. 2. El administrador informa las unidades morosas y las gestiones realizadas: [unidades, número de cuotas, montos]. 3. Se autoriza al administrador a requerir por escrito la suspensión del suministro de [electricidad / telecomunicaciones / calefacción] a la(s) unidad(es) [N°], que registran [3 o más] cuotas impagas, previa notificación al copropietario o residente con al menos 5 días corridos de anticipación. Se deja constancia de que el administrador verificó que en dicha(s) unidad(es) no reside una persona electrodependiente y que no rige un estado de catástrofe que afecte al condominio. 4. Se autoriza al administrador a suscribir convenio de pago con la unidad [N°] en [N] cuotas mensuales, conforme a los criterios fijados por el comité. La primera cuota se paga al suscribirlo. 5. [Otros acuerdos.] Votación: cada acuerdo se adoptó por [unanimidad / mayoría: N votos a favor, N en contra]. Siendo las [hora], se pone término a la sesión. Firman los asistentes: ______________________ ______________________ ______________________ [Nombre] [Nombre] [Nombre]
El reglamento exige avisar por escrito, al correo del Registro de Copropietarios o en papel, con al menos 5 días corridos de anticipación (artículo 27).
NOTIFICACIÓN PREVIA DE SUSPENSIÓN DE SUMINISTRO [Ciudad], [fecha] Señor(a) [nombre del copropietario o residente] Unidad [N°] — Condominio [nombre], [dirección, comuna] Enviada a: [correo registrado en el Registro de Copropietarios / entrega en la unidad] De mi consideración: En mi calidad de administrador(a) del condominio, le informo que la unidad [N°] registra [N] cuotas de gastos comunes impagas, por un total de [monto] al [fecha de corte], según el detalle adjunto. Conforme al artículo 36 de la Ley N° 21.442 y al artículo 27 de su reglamento, y con la autorización previa del comité de administración otorgada en sesión de [fecha], le comunico que el [fecha, al menos 5 días corridos después de esta notificación] [se suspenderá el suministro de __ mediante el sistema de control del condominio / se requerirá por escrito a la empresa __ la suspensión del servicio de __]. La suspensión no se realizará si antes de esa fecha usted paga la totalidad de la deuda, paga lo suficiente para quedar con menos de tres cuotas impagas, o suscribe un convenio de pago con la administración. Si en la unidad reside una persona electrodependiente, le pedimos informarlo de inmediato. Para pagar o pedir un convenio, contacte a la administración en [correo / teléfono / horario]. Atentamente, ______________________ [Nombre y firma del administrador]
Te respondemos el mismo día hábil con el siguiente paso.
BETTIZ LEGAL, estudio de la abogada Gisselle Bettiz Barreda con oficinas en Santiago Centro y Providencia, asesora a comités de administración, administradores y empresas de administración de condominios: cobranza de gastos comunes, ajuste y modificación del reglamento de copropiedad, asambleas, contratos del condominio, reclamos y conflictos entre copropietarios, con atención online en todo Chile. Para elegir cualquier abogado en esta materia, conviene revisar que conozca la Ley 21.442 y su reglamento, que trabaje con informes escritos al comité y que defina sus honorarios por escrito antes de empezar.
Es el Decreto Supremo N° 7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, fechado el 4 de abril de 2023 y publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025. Desarrolla, entre otras materias, el Registro de Copropietarios, los convenios de pago, las asambleas telemáticas, la integración del comité, la contabilidad del condominio, el deber de cuidado de los bienes comunes y la notificación previa de la suspensión de suministros. Es distinto del reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios (Decreto Supremo N° 5, publicado el 26 de marzo de 2024).
El artículo 100 de la ley dio un año para ajustar los reglamentos de las comunidades que venían de la Ley 19.537. La Secretaría Ejecutiva de Condominios del MINVU instruyó, en su Circular N° 2 de marzo de 2023, que ese año se cuenta desde la publicación del reglamento de la ley, ocurrida el 9 de enero de 2025; en diciembre de 2025 emitió la Circular N° 13 con nuevas instrucciones sobre la actualización. Si tu comunidad aún no ajusta su reglamento, el reglamento de la ley encarga al comité revisarlo y proponer los ajustes a la asamblea.
En el sitio condominios.minvu.cl, sección «Registro público de administradores de condominios». El registro es único, público y obligatorio para quien administre, con o sin remuneración. Según el MINVU, los administradores tenían 18 meses desde la publicación del reglamento del registro (26 de marzo de 2024) para inscribirse; si no lo está, el comité o copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15 % de las unidades pueden reclamar ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo con ClaveÚnica.
Tres o más cuotas de gastos comunes impagas, continuas o discontinuas; autorización previa del comité de administración; notificación escrita al copropietario o residente con al menos 5 días corridos de anticipación; y requerimiento escrito del administrador a la empresa de suministro. No procede en hogares de personas electrodependientes ni durante un estado de catástrofe que afecte al condominio. Si el deudor paga lo suficiente para quedar bajo tres cuotas o firma un convenio, el corte no se hace, y si ya se hizo, el servicio debe reponerse a más tardar el día hábil siguiente.
No está en la ley. La Ley 21.442 solo permite suspender el servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción, a unidades con tres o más cuotas de gastos comunes impagas, continuas o discontinuas, con acuerdo del comité de administración (artículo 20 N° 9) y, si el corte lo hace la empresa de electricidad o telecomunicaciones, a requerimiento escrito del administrador (artículo 36). El agua potable no figura en esa lista, así que un corte de agua por deuda queda fuera de lo que la ley autoriza y expone a la comunidad a un recurso de protección.
No directamente. El documento con mérito ejecutivo es el aviso de cobro firmado por el administrador, presencial o electrónicamente (artículo 32 de la Ley 21.442), o el acta de la asamblea que acordó los gastos, autorizada por el comité. El certificado de deuda informa el estado de una unidad —útil para una compraventa, un banco o el propio copropietario— y es un antecedente de la cobranza, pero la demanda ejecutiva se funda en el aviso de cobro.
Son borradores orientativos para ordenar el trabajo del comité y de la administración. Antes de usarlos hay que adaptarlos al reglamento de copropiedad del condominio, que puede fijar intereses, plazos y procedimientos propios, y revisar el caso concreto: un corte de suministro mal notificado o un acuerdo sin el quórum que corresponde expone al administrador a sanciones y a la comunidad a juicios.
Cada dato de esta página se contrastó con el texto oficial de la ley, sus reglamentos y las circulares del MINVU. Estas son las fuentes:
Acompañamos a comités y administradores en la cobranza, el reglamento, las asambleas y los conflictos, con informe escrito y honorarios definidos por escrito antes de comenzar. Oficinas en Santiago Centro y Providencia; atención online en todo Chile.
Solicitar asesoría por WhatsApp¿Prefieres elegir tú el día y la hora? Reserva en la agenda online.